Dom bliźniak – co jest moje, a co należy do sąsiada?

Zabudowa bliźniacza – co warto
wiedzieć na początek?

Istotną kwestią przed kupnem połowy bliźniaka na pewno jest sprawa własności. Wydawać by się mogło, że w momencie zakupu części takiego domu na rynku pierwotnym, kupujący nabywa także prawo własności do działki, której granicę wyznacza linia wspólnej ściany budynku. Okazuje się, że nie jest to takie oczywiste, bowiem deweloper może sprzedawać wyłącznie lokal mieszkalny. Podobnie może zdarzyć się również przy transakcji na rynku wtórnym. W tego typu sytuacji, przedmiotem oferty jest połowa bliźniaka z niezależnym wejściem do budynku (jako lokal), natomiast działka, ogródek, dach, elewacja czy miejsca postojowe dla samochodów – to tzw. część wspólna.

––Kiedy patrzymy na budynek składający się z dwóch identycznych połówek na myśl przychodzi nam określenie bliźniak. Budynek lokalowy oraz dom-bliźniak dotyczą jednak dwóch, diametralnie innych zagadnień prawnych. Można stać się właścicielem działki zabudowanej połówką domu i w tym przypadku nabywa się nieruchomość gruntową zabudowaną domem jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej- prowadzona jest tutaj tzw. gruntowa księga wieczysta. Natomiast w pierwszym przypadku można stać się właścicielem mieszkania, będącego połową bliźniaka i mieć jedynie prawo do korzystania z określonej części wspólnej działki. Mamy tu do czynienia z nabyciem lokalu mieszkalnego w budynku dwulokalowym z udziałem w działce gruntowej. Nieruchomość wpisana jest w KW dla lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z informacją na temat udziału w części wspólnej. W III dziale księgi wieczystej można znaleźć dane na temat tego, co stanowi część wspólną oraz praw do korzystania z poszczególnych jej elementów. Przy domu typu bliźniak nie ma współudziału, ponieważ mamy do czynienia z pełną własnością. Warto ponadto nadmienić, że dom w zabudowie bliźniaczej jako budynek jednorodzinny z prawem własności do działki musi posiadać niezależne elementy konstrukcyjne (m.in. fundamenty, dach, ściany, stropy) oraz odrębne instalacje użytkowe

– Jarosław Jabłoński doświadczony agent nieruchomości z warszawskiego biura RE/MAX Smart, wyjaśnia podstawowe kwestie charakteryzujące oba rozwiązania.

Dom czy lokal – różnice zasadnicze

Jak wspomniał już ekspert rynku nieruchomości z firmy RE/MAX Smart z Warszawy – jeżeli chodzi o dom typu bliźniak, to nabywca jego części może mieć do czynienia z dwoma różniącymi się rozwiązaniami prawnymi. Z chwilą, gdy mowa jest o odrębnej własności gruntu, przynależnej dla każdej części bliźniaka, oznacza to, iż obie „połówki” domu położone są na niezależnych działkach. Granicą między działkami jest linia, będąca przedłużeniem osi wspólnej ściany lub dylatacji rozgraniczającej bliźniaka. W takim przypadku, każdy z właścicieli ma prawo samodzielnie decydować i rozporządzać w zakresie własnej części bliźniaka. Może swobodnie przeprowadzać remonty czy (termo)modernizacje, bez konieczności uzyskania zgody od posiadacza drugiej „połówki” budynku z niezależną działką.

Minusem tego rozwiązania jest sytuacja, kiedy obie części budynku znacząco będą się od siebie różniły, np. z uwagi na inny gust w zakresie wykończenia frontu i elewacji czy stanu technicznego widocznych elementów architektonicznych.

Druga opcja, kiedy nabywamy na własność wyłącznie lokal znajdujący się w bliźniaku, jest charakterystyczna dla mieszkań w bloku wielorodzinnym. Poszczególne „połówki” domu typu bliźniak stanowią wówczas odrębne lokale, a na terenie całej nieruchomości znajdują się części wspólne, do jakich równe prawa mają posiadacze tych lokali w częściach odpowiadających powierzchni ich lokali wraz z powierzchniami przynależnymi w stosunku do powierzchni całego budynku.

Bliźniak – części wspólne, czyli jakie?

Warto zauważyć, że własny projekt podziału nieruchomości może ustalić na samym początku deweloper, tzn. wydzielić domy z przynależnymi działkami albo zdecydować, że w bliźniaku będą lokale i części wspólne. Najczęściej taka decyzja spowodowana jest zastosowaniem się do Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.`

––W zależności od pierwotnej koncepcji, pod budynkiem typu bliźniak część wspólną może stanowić działka, ogród, dach, poddasze, elewacje, wewnętrzne miejsca parkingowe, pomieszczenia gospodarcze oraz inne obiekty położone na terenie całej działki. Części wspólne nie mogą jednak znajdować się w granicach wyodrębnionych w bliźniaku lokali. Zmiana bazowej koncepcji podziału jest możliwa, ale wymaga porozumienia pomiędzy sąsiadami i sądowej regulacji. Interesującym rozwiązaniem jest umowa quoad usum, czyli umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Quoad usum stwarza możliwość wyodrębnienia na rzecz współwłaścicieli fragmentów nieruchomości, które będą do ich wyłącznego użytkowania.
Z nieruchomością typu „bliźniak” często może być związana kwestia dostępu do drogi publicznej. Jeśli nabywana nieruchomość znajduje się przy drodze wewnętrznej to dostęp do drogi publicznej może być ustanowiony poprzez służebność przechodu i przejazdu lub przez zakup udziałów w drodze wewnętrznej. Nabywając „bliźniaka” na rynku wtórnym warto zwrócić uwagę czy nie trzeba nabyć udziałów w drodze wewnętrznej a przy lokalach mieszkalnych w budynkach dwulokalowych nie trudno tę kwestię przeoczyć

– dodaje Jarosław Jabłoński z RE/MAX Smart.

Mamy nadzieję, że artykuł przybliżył Wam podstawowe zagadnienia dotyczące domu w zabudowie bliźniaczej oraz okaże się przydatny w dokonaniu najlepszego wyboru. Agenci z międzynarodowej sieci biur RE/MAX pozostają do Waszej dyspozycji – pomagając każdego dnia wykorzystywać szanse i unikać zagrożeń, jakich nie brakuje na rynku nieruchomości. .