Właściwe oszacowanie wartości nieruchomości

„Ile warta jest moja nieruchomość?” – to pytanie z pewnością nurtuje każdą osobę, która zamierza sprzedać dom, mieszkanie, lokal usługowy czy działkę. Ceny na rynku obrotu nieruchomościami kształtowane są popyt i podaż, na które z kolei oddziałują zmieniające się trendy, polityka mieszkaniowa państwa czy ogólna sytuacja gospodarcza w kraju.

Problemy związane z precyzyjnym szacowaniem wartości nieruchomości

Od dłuższego czasu rynek ten postrzegany jest jako bezpieczna przystań dla kapitału, oferujący inwestorom stabilną stopę zwrotu, znacznie przekraczającą poziom inflacji. Wzmożony popyt jest dobrą wiadomością dla posiadaczy nieruchomości, bowiem w większości przypadków przełożył się na wzrost ich wartości. Nie zmienia to jednak faktu, iż kluczową sprawą dla sprzedającego pozostaje oszacowane realnej wartości nieruchomości w danym momencie.

Pewnym drogowskazem i wyznacznikiem na pewno są ogłoszenia na różnych portalach branżowych, jednak należy pamiętać, że zawierają one ceny ofertowe, które najczęściej różnią się od cen transakcyjnych. Poza tym, na ostateczną wartość danej nieruchomości wpływ ma szereg dodatkowych czynników i detali, takich jak np.: konkretna lokalizacja i otoczenie, przyległa infrastruktura, technologia wykończenia, stan instalacji użytkowych i rodzaj medium energetycznego, wyposażenie, funkcjonalny układ pomieszczeń i wiele innych.

Często zdarza się, że rzeczywista wartość nieruchomości przekracza pierwotne wyobrażenie właściciela, ale nierzadko musi on zrewidować i obniżyć swoje oczekiwania, mimo poniesienia dużych nakładów inwestycyjnych. W jaki sposób można zatem właściwie oszacować realne widełki cenowe (pole do negocjacji), czyli minimalną i pożądaną wartość, za jaką właściciel skłonny jest sprzedać nieruchomość?

Czym można kierować się przy ustalaniu wartości nieruchomości?

Jeśli sprzedający dysponuje odpowiednim doświadczeniem, umiejętnościami analitycznymi i czasem, może spróbować oszacować wartość swojej nieruchomości we własnym zakresie. Wśród dostępnych opcji, sprzedający może zlecić wycenę rzeczoznawcy, jednak powinien pamiętać, że bazuje ona na porównaniu transakcji historycznych i nie odzwierciedla aktualnej sytuacji na rynku. Podobnie będzie w przypadku zakupu w starostwie informacji z rejestru RCiWN, który często nie obejmuje danych na temat transakcji za ostatni okres (np. rok).

Sprzedający może też podjąć się sprawdzenia innych ofert pod kątem stanu faktycznego i porównania ich ze swoją nieruchomością, jednak w tym przypadku częstym problemem jest brak obiektywizmu. Ustalenie ceny orientacyjnej to jeszcze nie wszystko, ponieważ konieczne jest skorelowanie jej z rynkowymi prognozami, danymi na temat dostępności i kosztu kredytów, planowanych inwestycji deweloperskich i związanych z (roz)budową infrastruktury (komunikacja, edukacja, rekreacja, handel itd.).

Wycena nieruchomości – zaufaj agentowi

W praktyce najlepiej sprawdza się powierzenie sprzedaży nieruchomości doświadczonemu agentowi, który posiada niezbędną wiedzę rynkową i potrafi precyzyjnie oszacować widełki cenowe. Dobry agent ma dostęp do cen transakcyjnych oraz zna szczegóły aktualnych ofert sprzedaży nieruchomości w rejonie. Co istotne, z racji swojej profesji, agent potrafi obiektywnie ocenić nieruchomość, a także znane są mu potrzeby i preferencje potencjalnych nabywców. Niezależnie od tego, profesjonalny agent posiada umiejętności negocjacyjne i doświadczenie w zakresie prezentacji oferty, dzięki czemu nierzadko potrafi uzyskać cenę znacznie przekraczającą oczekiwania sprzedającego.

Należy pamiętać, że błędne oszacowanie wartości danej nieruchomości, może skutkować wymierną stratą finansową (przy ustaleniu zbyt niskiej ceny) albo ograniczeniem popytu i wydłużeniem procesu sprzedaży (przy cenie zbyt wygórowanej).

Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź 5 rzeczy, które musisz wiedzieć zanim to zrobisz oraz znajdź swojego agenta nieruchomości