5 najczęstszych błędów popełnianych przez właścicieli sprzedających samodzielnie nieruchomość

5 NAJCZĘSTSZYCH BŁĘDÓW POPEŁNIANYCH PRZEZ WŁAŚCICIELI

1. Niekompletna dokumentacja lub jej brak

Przygotowując się do sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy zadbać o skompletowanie całej  posiadanej dokumentacji. Brak kompletu dokumentów może doprowadzić do opóźnień w procesie sprzedaży, a w dalszej konsekwencji do rezygnacji potencjalnego nabywcy z chęci zakupu nieruchomości. Warto zadbać o kompletność i poprawność dokumentów. Bardzo często właściciele nieruchomości nie zdają sobie sprawy z faktu uregulowania tematów prawnych (spadki, darowizny, zaświadczenia). Ponadto, niepełna dokumentacja może prowadzić do nieścisłości, a co za tym idzie do wystraszenia potencjalnego kupującego, który oczekuje przejrzystej sytuacji formalno-prawnej.
Należy upewnić się, że wszystkie niezbędne dokumenty, takie jak akt notarialny, podstawa nabycia nieruchomości (zakup, darowizna, dziedziczenie, itp.) numer księgi wieczystej, plan zagospodarowania przestrzennego, oraz ewentualne inne wymagane dokumenty są dostępne i gotowe do przedstawienia potencjalnym nabywcom. W przypadku braku pełnej dokumentacji, należy skontaktować się z właściwymi
instytucjami, takimi jak urząd miasta, gmina, starostwo czy urząd skarbowy, aby uzyskać niezbędne dokumenty lub informacje. Brak kompletu dokumentów wymaga ich uzyskania lub uaktualnienia, a na to potrzebny jest czas. To może spowodować wydłużenie procesu. I tu należy zadać sobie pytanie czy potencjalny kupujący będzie miał ochotę czekać na wyjaśnienie sytuacji… Dlatego tak ważne jest, aby sprzedający zapewnił kompletną dokumentację dotyczącą nieruchomości przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaży.

2. Nieprawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości

Istnieje kilka powodów, które mogą sprawić, że właściciel samodzielnie szacujący wartość nieruchomości może się pomylić, a tym samym odstraszyć potencjalnego nabywcę.
Przede wszystkim brak doświadczenia w rynku nieruchomości. Właściciel może nie mieć wystarczającej wiedzy na temat aktualnych trendów i cen na rynku nieruchomości.

Drugim elementem są emocje. Wiele osób ma sentyment do swojej nieruchomości i może przeceniać jej wartość ze względu na osobiste emocje z nią związane. I najważniejsze – brak analizy porównawczej. Właściciel może nie przeprowadzić odpowiedniej analizy porównawczej innych podobnych nieruchomości na rynku lub oprzeć opinię o ogólnodostępne dane ofertowe. A jak dobrze wiemy cena ofertowa w większości przypadków nie jest ceną transakcyjną.

Uzbrojenie działki, czyli potocznie mówiąc – media

Przy sprzedaży działki bardzo ważna jest znajomość dostępu oraz lokalizacji mediów. Czy ewentualnie podprowadzenie będzie na zasadzie przyłączy, czy rozbudowy sieci? To istotna kwestia przede wszystkim ze względów finansowych. Inaczej na uzbrojenie działki patrzy rodzina chcąca wybudować dom, a inaczej inwestor planujący budowę osiedla.

Dostęp do drogi publicznej, a mianowicie dojazd do działki

Odpowiedź na pytanie, w jaki sposób działka ma dostęp do drogi publicznej – czy bezpośrednio, poprzez służebność przejazdu, czy też poprzez udział w drodze – jest kluczowa. Może okazać się, że dojazd do działki gwarantuje np. droga gruntowa, ale zdarza się, że prawnie jest ona nieuregulowana.

Działka bez dostępu do drogi publicznej nie dostanie, chociażby pozwolenia na budowę. Dlatego uregulowany dostęp do drogi publicznej jest kluczowy przy sprzedaży działki. W kwestii większych inwestycji, czy po prostu działek usługowych np. pod mały sklep, ważna jest też klasa drogi – czy jest to droga wewnętrzna, gminna czy krajowa. Dlaczego? Mając do sprzedania działkę usługową, dla inwestora kluczowy może być na przykład zjazd publiczny z lewoskrętem z drogi na działkę.
Lokalizacja takiego zjazdu na drodze krajowej może okazać się warunkiem zakupu i dodatkowo również sporym problemem.

Przygotowanie działki do sprzedaży, czyli zwyczajne jej uporządkowanie

Często działki nieużytkowane przez dłuższy czas na pierwszy rzut oka nie prezentują się atrakcyjnie. Nieraz wystarczy skosić dużą trawę, usunąć gałęzie, aby działka od razu zyskała w oczach potencjalnych klientów. Jeżeli na działce mamy drzewa, może okazać się, że do wycięcia będzie potrzebna zgoda wydziału środowiska.

Cena i lokalizacja

Nieprzypadkowo znajdują się one w jednym punkcie, ponieważ cena zależy nie tylko od powyższych aspektów, ale przede wszystkim od lokalizacji. Właściwie ustalona cena jest kluczowa przy skutecznej sprzedaży działki.

Odpowiedni marketing i promocja

Znajomość atutów sprzedawanej nieruchomości, jak również znajomość rynku nieruchomości względem dostępności podobnych działek to również nie mniej kluczowe aspekty. Są równie ważne, co określenie odpowiedniej grupy docelowej dla danej działki budowlanej, jak i negocjacje, które z reguły są nierozłącznym elementem sprzedaży. O ile wszystkie powyższe aspekty można zorganizować, o tyle nie zawsze chłodne podejście do sprzedaży i umiejętność negocjacji musi być atutem sprzedającego. Dlatego takie osoby jak ja i moi współpracownicy jesteśmy po to, aby zająć się właśnie tym wszystkim, o czym powyżej wspomniałem, w możliwie najlepszy sposób.

autor artykułu Małgorzata Owczarzak
z RE/MAX Experts w Poznaniu,
Ekspert RE/MAX Polska