Zakup działki a dostęp do drogi publicznej

Działka budowlana i dostęp do drogi publicznej – przepisy prawne

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku dotyczące warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie, mówi o tym, że każda działka budowlana powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej (par. 14, ust. 1). Z kolei art. 2, pkt. 14 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyjaśnia, iż przez dostęp do drogi publicznej rozumie się bezpośredni dostęp do takiej drogi albo pośredni dostęp do niej poprzez drogę wewnętrzną czy ustanowienie służebności drogowej. Poza tym, szerokość takiej drogi nie powinna być węższa, niż 3 m. Ta sama ustawa precyzuje również pojęcie „działka budowlana”, która zdefiniowana jest jako „nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Działka budowlana bez dostępu do drogi publicznej – czy to możliwe?

Sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej jest dozwolona, jednak późniejsze użytkowanie i inwestowanie na takiej nieruchomości gruntowej – może okazać się mocno problematyczne. Warto wspomnieć, że zakup takiej działki często wiąże się z atrakcyjną ceną, natomiast dostęp do drogi publicznej można uzyskać na kilka różnych sposobów. O tym jednak w dalszej części artykułu.

Kluczową informacją dla kupującego działkę bez dostępu do drogi publicznej jest to, iż dla takiej nieruchomości gruntowej nie może zostać wydane pozwolenie na budowę. Twierdzenie to znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie; sygn. akt II SA/Lu 219/09), zgodnie z którym – w myśl Ustawy Prawo Budowlane, inwestorzy muszą wykazać dostęp do drogi publicznej na etapie wniosku o uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę. Oświadczenie inwestora, iż takowy dostęp do drogi publicznej istnieje jest niewystarczające, podobnie jak niedostateczne jest wskazywanie, że miejscowy plan zagospodarowanie przestrzennego umożliwia budowę drogi w przyszłości (nawet, kiedy została już wytyczona).

––W sytuacji, kiedy kupujący ma jakiekolwiek wątpliwości czy nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, najlepiej jest wystąpić w wnioskiem o stosowne zaświadczenie do lokalnego urzędu, który administruje ulicami i mostami na danym terenie. Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej wydawane jest zwykle do 7 dni, jednak w niektórych miastach trzeba na nie zaczekać nawet kilka tygodni. Przykładem jest Zarząd Dróg Miejskich w Poznaniu, który  wydaje taki dokument po ok. 30 dniach od złożenia wniosku. Może zdarzyć się też tak, że służebność drogowa umożliwiająca dostęp do drogi publicznej, nie jest ujawniona w księdze wieczystej, na skutek zaniedbania lub zaniechania ze strony notariusza czy właściciela nieruchomości w przeszłości. W oczekiwaniu na pojawienie się odpowiedniego wpisu o służebności w KW – na podstawie zawartych w wcześniej umów – strony kolejnej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości mogą zawrzeć np. umowę warunkową. Popularną formą zagwarantowania dostępu do drogi publicznej jest nabycie ułamkowego udziału w drodze dojazdowej ––

–dzieli się swoją praktyką doświadczona agentka nieruchomości Ewa Zboralska z RE/MAX Experts, która działa głównie na obszarze Wielkopolski.

Jak zapewnić dostęp do drogi publicznej?

Właściciel działki budowlanej bez dostępu do drogi publicznej nie stoi z góry na straconej pozycji, ponieważ taki stan prawny jest przesłanką do ustanowienia na rzecz nieruchomości władnącej – służebności do drogi koniecznej poprzez obciążenie nieruchomości służebnej. Do ustanowienia służebności gruntowej może dojść na kilka sposobów, mianowicie:

• umowa pomiędzy właścicielami sąsiadujących nieruchomości,
• orzeczenie sądu,
• zasiedzenie.

W pierwszym przypadku, jeśli właściciel gruntu, który ma zostać obciążony, wyraża zgodę na ustanowienie służebności, wymagane jest sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Za wyrażenie zgody na ustanowienie służebności drogowej, właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać wynagrodzenia w formie regularnych rat, zapłaty jednorazowej lub świadczeń w naturze.

––W momencie, kiedy strony nie mogą dojść do porozumienia, właściciel nieruchomości władnącej może wystąpić o rozstrzygnięcie sprawy do sądu. Droga konieczna przeprowadzona zostanie wówczas z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości borykającej się z jej brakiem, a także z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez jakie będzie wyznaczona. Warto ponadto zaznaczyć, że właściciel nieruchomości władnącej powinien korzystać ze swoich praw w sposób powściągliwy, czyli taki, który nie zakłócałby prawa własności właściciela gruntu obciążonego. Wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie wyklucza sama faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości sąsiedniej dla potrzeb przejazdu czy przechodu, odbywająca się za grzecznościową zgodą jej właściciela. Co ciekawe, roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest zasadne również wtedy, gdy istniejący dostęp jest nieodpowiedni, tzn. nie spełnia prawnych wymogów––

– dodaje Ewa Zboralska z biura nieruchomości RE/MAX Experts z Poznania.

Drogi krajowe należą do Skarbu Państwa, natomiast drogi wojewódzkie, powiatowe oraz gminne do samorządu i jako drogi publiczne nie podlegają zasiedzeniu. Od reguły tej można jednak dostrzec pewien wyjątek w orzecznictwie sądów, które często uwzględniają zasiedzenie drogi publicznej w sytuacji, kiedy w rzeczywistości nigdy ona nie powstała (pozostała wyłącznie na etapie planowania bądź geodezyjnego wyodrębnienia; zdarza się to głównie na terenach rolnych). Jeśli droga faktycznie i prawnie nie została utworzona, to możliwe jest tzw. posiadanie samoistne oraz nabycie jej przez zasiedzenie.

Podział działki a dostęp do drogi publicznej

W myśl zapisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami – podział nieruchomości nie może dojść do skutku, jeśli projektowane do wydzielenia działki nie posiadają dostępu do drogi publicznej. Podobnie jak w opisywanych wcześniej przypadkach, za dostęp do drogi publicznej uważa się też wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na niej służebności dla wydzielonych nowych nieruchomości gruntowych (działek). Dopuszczalne jest również ustanowienie dla wydzielanych działek innych służebności drogowych, w sytuacji, kiedy nie istnieje możliwość bezpośredniego wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości, która objęta jest podziałem.

To jednak nie wszystko, ponieważ okazuje się, że możliwy jest także tzw. podział warunkowy. Chodzi tutaj o wskazanie w decyzji podziałowej, iż przy sprzedaży działek wydzielonych w wyniku przeprowadzonego podziału, ustanowione zostaną odpowiednie służebności, które zapewniać będą dostęp do drogi publicznej albo dojdzie do zbycia udziałów w prawie do działki będącej drogą wewnętrzną. Umowa przeniesienia własności wydzielonej działki bez respektowania takiego warunku – jest w świetle prawa nieważna. Warto ponadto pamiętać, że nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku zbywania wydzielonych działek wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną.