Bezpieczny kredyt 2 procent – założenia i wpływ na rynek nieruchomości

Czym jest bezpieczny kredyt 2 proc. i jaka jest koncepcja rządowego wsparcia?

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” to zupełnie nowa koncepcja rządowego wsparcia w zakresie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, które obowiązuje od II półrocza 2023 roku. W ramach programu można na preferencyjnych warunkach skorzystać z kredytu hipotecznego na zakup pierwszego mieszkania albo domu jednorodzinnego.

––System państwowych dopłat do kredytu hipotecznego automatycznie przekłada się na większą zdolność kredytową oraz generuje dla kieszeni młodych Polaków znacząco mniejsze obciążenia, niż podobne produkty bankowe, udzielane na warunkach rynkowych. Spełniając warunki skorzystania z nowej formuły wsparcia, można kupić zarówno nieruchomość mieszkalną na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, działkę budowlaną lub zdobyć środki na dokończenie remontu domu. Co ciekawe, ubiegając się o „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, nie trzeba mieć oszczędności na wpłatę minimalną do banku, ponieważ można skorzystać z programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego. Przy wysokich obecnie stopach procentowych i galopującej inflacji, 2-procentowy kredyt z rządowymi dopłatami jest bardzo atrakcyjną propozycją, jednak skorzystać z niej może stosunkowo wąska grupa osób. Niezależnie od tego, program ten pozwala tysiącom młodych ludzi realnie myśleć o własnych „czterech kątach” i z pewnością przyczynia się do ożywienia na mieszkaniowym rynku nieruchomości ––

– dzieli się swoimi spostrzeżeniami Maciej Tomalak, agent nieruchomości z biura RE/MAX DUO V z Krakowa.

Podstawowe założenia inicjatywy „Bezpieczny kredyt 2 proc.”

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” to program skierowany do młodych ludzi, którzy nie przekroczyli 45. roku życia oraz nie mają i nie miały domu, mieszkania czy spółdzielczego prawa do lokalu. Z oferty nie skorzystają niestety osoby, które są stroną innego kredytu hipotecznego zaciągniętego na przestrzeni trzech ostatnich lat oraz ci, którzy otrzymali nieruchomość w spadku, posiadają w niej co najmniej 50 proc. udziałów i zamieszkują ją. Preferencyjny kredyt można przeznaczyć na zakup mieszkania, domu lub działki pod jego budowę, a także na dokończenie rozpoczętej już budowy.

Single mogą ubiegać się maksymalnie o 500 tys. zł, natomiast para z co najmniej jednym wspólnym dzieckiem może dostać do 600 tys. złotych kredytu. Przy kredycie na dokończenie budowy domu obowiązują z kolei limity 100 tys. zł dla osoby samotnej oraz 150 tys. zł dla pary. W ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – nieruchomości mieszkalne można nabywać zarówno bezpośrednio od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.

Podobnie jak w przypadku innych kredytów hipotecznych, „Bezpieczny kredyt 2 proc.” również wymaga wkładu własnego, przy czym nie może on przekroczyć kwoty 200 tys. złotych. Oznacza to, że małżeństwa/pary z dzieckiem mogą rozważać kupno nieruchomości mieszkalnej do wartości 800 tys. zł, single – do kwoty 700 tys. złotych. Wszyscy, którzy nie posiadają oszczędności na wkład własny, mogą skorzystać z gwarancji oferowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Nie ma żadnych obostrzeń jeśli chodzi o standard wykończenia czy lokalizację domu/mieszkania ani limitów w zakresie ceny za 1 m² – ważna jest tylko wartość kredytowanej nieruchomości.

Koncepcja „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” przewiduje dwa różne okresy rozliczeniowe. Rządowe dopłaty obowiązują przez pierwszych 10 lat i gwarantują kredytobiorcom oprocentowanie na poziomie 2 proc. plus marża banku. W tym czasie spłata kredytu odbywać się będzie poprzez malejące raty kapitałowo-odsetkowe, a więc nieznacznie będą one spadać z miesiąca na miesiąc. Po 10 latach kredytobiorca będzie spłacał raty annuitetowe, czyli równej wysokości. Z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” można skorzystać do 2027 roku z opcją przedłużenia.

Wpływ rządowego programu „Pierwsze mieszkanie” na rynek nieruchomości

Wprowadzenie do oferty banków produktu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” spowodował ożywienie na mieszkaniowym rynku nieruchomości – głównie za sprawą wzmożonej aktywności beneficjentów programu, ale nie tylko.

––Rosnący popyt na domy i lokale, których wartość koresponduje z założeniami programu, przyczyniła się równolegle do wzrostu liczby transakcji z udziałem osób, jakie nie kwalifikują się do rządowego wsparcia, jednak obawiają się podwyżek cen nieruchomości mieszkalnych. Duży popyt na małe, funkcjonalne czy kompaktowe mieszkania oraz domy o wartości ok. 400-800 tys. złotych, przełożył się na malejącą podaż tego typu nieruchomości i wywołał wzrost cen. Na rynku obecnie brakuje kawalerek, mieszkań dwupokojowych i domów jednorodzinnych o powierzchni ok. 100 m², a pojawiające się nieruchomości sprzedawane są „na pniu”. To niewątpliwie efekt programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, którego atrakcyjne warunki zachęcają wielu młodych ludzi do urzeczywistnienia marzeń o własnym mieszkaniu. Rządowy program skierowany jest jednak do stosunkowo wąskiej grupy potencjalnych nabywców, dlatego nie spodziewam się, że w dłuższej perspektywie wywoła on prawdziwy boom na rynku –

– dzieli się swoimi obserwacjami Maciej Tomalak – agent nieruchomości z Krakowa.

Po starcie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” ceny mieszkań w największych miastach poszybowały średnio o ok. 13 proc. Analitycy przewidują teraz stabilizację w tym zakresie, ponieważ tańszy kredyt hipoteczny nie znajduje się na szczycie listy czynników determinujących wzrosty cen mieszkań, a poza tym – liczba beneficjentów i skala oddziaływania programu na rynek nie są duże.

Na programie rządowych dopłat do kredytu hipotecznego na zakup pierwszego mieszkania skorzysta cały rynek nieruchomości, jednak przewiduje się, że deweloperzy i branża budowlana w nieco mniejszym stopniu. Powodem jest możliwość zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, gdzie ponadto zniesiony został podatek PCC w wysokości 2 proc. przy kupnie pierwszego mieszkania.

Kredyt 2% w praktyce – co jeszcze warto wiedzieć?

Do tej pory do programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przystąpiło 11 banków, ale lista ta jest stale aktualizowana. Wśród banków, w których można ubiegać się o kredyt hipoteczny z rządowymi dopłatami, można wymienić m.in..:

• Alior Bank S.A.,
• Bank BPS i Banki Spółdzielcze,
• Bank Ochrony Środowiska,
• Bank PEKAO S.A.,
• mBank S.A.,
• PKO BP S.A.,
• VeloBank S.A.

Tak jak w przypadku zwykłych kredytów hipotecznych, tak i przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.” – trzeba skompletować cały szereg dokumentów, które pozwolą bankowi oszacować zdolność kredytową. Specjaliści oceniają, iż przy uwzględnieniu specyfiki rządowego wsparcia, zdolność kredytowa może wzrosnąć nawet o ok. 30-40 proc. w stosunku do procedury udzielania kredytu hipotecznego na warunkach rynkowych.

Jak wyglądają raty przy „Bezpiecznym kredycie 2 proc.”? Jako przykład niech posłuży kredyt hipoteczny w wysokości 550 tys. zł, zaciągnięty na okres 30 lat, przy stałej stopie oprocentowania wynoszącej 7,61 proc. Pierwsza miesięczna spłata w oparciu o malejące raty kapitałowo-odsetkowe wyniesie ok. 2,8 tys. zł, natomiast bez dopłat z budżetu Państwa obciążenie to wyniosłoby ok. 5,4 tys. zł (oszczędność to ok. 2,6 tys. zł). Po 10 latach następuje przejście na annuitet, czyli stałe raty kapitałowo-odsetkowe, które bez dopłat wynosić będą ok. 3,2 tys. złotych. Przy zwykłym kredycie hipotecznym udzielonym na 30 lat ze spłatą w formie równych rat kapitałowo-odsetkowych, miesięczna rata wyniosłaby nieco ponad 4,2 tys. zł (bez dopłaty).

––Przy kredytowaniu zakupu nieruchomości w ramach rządowego programu, należy pamiętać o sankcjach związanych z utratą dofinansowania w kilku sytuacjach. Dopłaty do kredytu wygasną, jeśli przed upływem 10 lat dojdzie do sprzedaży takiego mieszkania/domu, wynajęcia, zmiany przeznaczenia lub zakupu kolejnej nieruchomości. Podobnie jest w momencie, kiedy nie zamieszka się w sfinansowanym za „tani kredyt” lokalu do 24 miesięcy od jego formalnego nabycia oraz gdy nadpłaci się kredyt w ciągu trzech pierwszych lat lub nadpłaci się więcej, niż 200 tys. złotych w trakcie kolejnych siedmiu lat. Na szczęście, utrata dopłat z wymienionych powyżej powodów, nie wiąże się też z koniecznością zwrotu zaoszczędzonych wcześniej pieniędzy z tytułu „skonsumowanych” preferencji kredytowych. Jak wspomniałem, ewentualne sankcje dotyczą wyłącznie pierwszych 10 lat z dopłatami, ponieważ potem można już swobodnie dysponować swoją nieruchomością –

– dodaje Maciej Tomalak z biura RE/MAX DUO V w Krakowie.