Uzbrojenie terenu – co musisz wiedzieć

Uzbrojenie terenu czyli manewry na działce

Uzbrojenie terenu, to jedna z najważniejszych rzeczy, o których należy pamiętać w trakcie zakupu działki, na której ma stanąć wymarzony dom z ogrodem.

Pandemia bezsprzecznie zmieniła nasze życie. Poza oczywistymi tragicznymi jej skutkami zmieniła także definicję szczęścia. Zweryfikowała marzenia i przewartościowała priorytety. 

Nagle okazało się, że w obliczu całkowitej izolacji wygodne i nowoczesne mieszkanie z dużymi oknami, ale bez balkonu jest zbyt klaustrofobiczne! Chęć posiadania otwartej przestrzeni dającej możliwość wyjścia z domu bez konieczności kontaktu z innymi sąsiadami stało się pragnieniem wielu.

Gwałtowny wzrost cen nieruchomości gruntowych był naturalnym następstwem takiego zachowania. Niemalże z dnia na dzień działki wystawione na sprzedaż znalazły nowych właścicieli. Najlepsze kąski stanowiły te ziemie, które oferowały tereny już przygotowane do zabudowy czyli objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i uzbrojone.

Jednak nie wszyscy marzący o własnym domu z ogródkiem mieli tyle szczęścia (i pieniędzy), aby kupić taką „perełkę”. Często poszukując kompromisu skupiali się na widokach jakie będą się roztaczać z ich okien, na bliskości szkół i dobrej komunikacji. Zapominając o kilku ważnych kwestiach, które mogą urosnąć do rangi dużego problemu już na samym początku drogi do realizacji marzeń.

Uzbrojenie terenu (GESUT).

Według definicji bazy uzbrojenia terenu zawierają informacje o istniejących i projektowanych przewodach sieci uzbrojenia terenu i urządzeniach z nimi związanych. Dane dotyczące uzbrojenia terenu są bardzo przydatne w procesie inwestycyjnym, przy wycenie nieruchomości oraz w innych sytuacjach, w których potrzebujemy wiedzieć, co kryje się pod ziemią. A są to:

• sieci ciepłownicze
• sieci elektroenergetyczne
• sieci kanalizacyjne
• sieci gazowe
• sieci telekomunikacyjne
• sieci wodociągowe

Często w ogłoszeniach sprzedaży jest zawarta informacja mówiąca o tym, że oferowana działka posiada wszystkie media „w drodze”. Bywa jednak, że taka działka nie ma przyłączy, a jedynie możliwość ich doprowadzenia czyli faktycznie nie jest uzbrojona a tylko posiada możliwości uzbrojenia. W takiej sytuacji trzeba będzie opracować projekty tych przyłączy oraz ich budowę.

Ta “drobna nieścisłość” w opisie może równać się miesiącom urzędowych formalności i tysiącami dodatkowych złotych do wydania. Kwoty bowiem rosną jeśli przyłącza nie biegną w ulicy sąsiadującej z działką tylko kończą się znacznie dalej.

Mapa zasadnicza

Uzbrojenie terenu – koszt uzbrojenia działki 

Wszystko zależy od tego, jak daleko jest główna sieć i ile metrów przyłącza trzeba fizycznie wybudować. Często jest to kilkadziesiąt (lub nawet kilkaset) metrów linii energetycznej, gazociągu lub wodociągu. 

Jak więc sprawdzić czy działka faktycznie jest uzbrojona? 

Przede wszystkim należy udać się do Starostwa Powiatowego i tam w Wydziale Geodezji i Katastru (lub innym organie dysponującym takimi zasobami) wystąpić o wydanie kopii mapy zasadniczej dla działki. Na tym dokumencie są zaznaczone wszystkie istniejące lub planowane media. 

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości warto odwiedzić dobrego geodetę, do którego po zakupie działki i tak będzie trzeba zgłosić się po mapę do celów projektowych, na którą projektanci branżowi naniosą projekt budowlany w tym właśnie sieci uzbrojenia terenu.

Posiadanie wiedzy o tym jak daleko do głównej sieci jest działka pozwoli ustalić orientacyjne koszty wykonania przyłączy. To w rzeczywisty sposób zweryfikuje wartość działki i określi jej atrakcyjność. Wszystkie koszty związane z operacją uzbrojenia terenu są różne w różnych rejonach. Nie ma wspólnego cennika, który określałby ich wysokość.

Przyłącze prądu

W pierwszej kolejności należy zawnioskować w zakładzie energetycznym o warunki przyłączenia do sieci energetycznej. W przypadku istnienia na danym obszarze planu zapatrzenia w energię to opłaty będą miały formę zryczałtowaną.

Koszt wykonania przyłącza kablowego wynosi około 60 do 80 zł za 1/kW, w przypadku przyłącza napowietrznego trzeba się liczyć się z wydatkiem rzędu 50 do 55 zł za jeden 1kW przydzielonej mocy. Jeśli długość przyłącza wynosi do 200 metrów, to nie ma dodatkowych opłat. Jeśli zaś przyłącze musi być dłuższe, to za każdy dodatkowy metr ceny zamykają się w przedziale od 30 do 50 zł. Za to inwestor otrzymuje: prace projektowe, zakup złącza oraz innych niezbędnych elementów, montaż złącza, montaż bezpieczników przedlicznikowych, montaż licznika, montaż obudowy.

Przyłącza wody i kanalizacji

Za sieć wodociągową i kanalizacyjną odpowiada gmina, w której znajduje się działka i to jej władze określają warunki na jakich jest realizowana rozbudowa tej sieci. Koszty rozbudowy ponosi gmina a właściciel działki finansuje samo przyłącze. Jednak nie jest to jedyny koszt na jaki powinien być przygotowany właściciel albowiem w myśl prawa działka, która ma dostęp do wody zyskuje na wartości. Gmina w tym przypadku może naliczyć opłaty adiacenckie (nawet do 50% zysku, o jaki wzrasta wartość działki po uzbrojeniu co może w praktyce oznaczać wydatek rzędu kilkuset a nawet kilkunastu tysięcy złotych.)

Co zrobić w przypadku, gdy wybrana działka jest w znacznej odległości od sieci wod-kan a gmina nie planuje w rejonie jej rozbudowy? W takiej sytuacji należy wystąpić o zezwolenie na wykopanie studni głębinowej i wykonanie przydomowej oczyszczalni ścieków lub tradycyjnego szamba.

Przyłącze gazowe 

To kolejny bardzo ważny element uzbrojenia terenu. Jednak nie jest tak istotny jak prąd i woda. Istnieją alternatywne i bardziej ekologiczne „odpowiedniki” gazu (pompy ciepła, energia elektryczna – solarna i tradycyjna). Jeśli jednak projekt inwestycji zakłada wykorzystanie gazu, to koszt przyłączenia do sieci jest zależny od jej odległości od działki. Jeśli odległość nie jest większa niż 15 metrów to opłata jest zryczałtowana i wynosi 2300 zł. Za każdy kolejny metr inwestor zapłaci 100 zł.

Projekt przyłącza gazowego

Dostęp do drogi publicznej 

Jest ostatnim (nieoczywistym) elementem uzbrojenia terenu.

Zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej. Jest to warunkiem realizacji każdej nowej zabudowy, a w przypadku braku takiego dostępu lub kiedy ma on niewystarczające właściwości – zgodnie z art. 145 Kodeksu Cywilnego można wystąpić do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej jako niezbędnego minimum do korzystania z nieruchomości (służebność przesyłu mediów, przejazdu i przechodu). 

W przypadku, gdy działka jest położona przy drodze publicznej konieczne będzie wykonanie zjazdu czyli połączenia działki z drogą. Budowa lub przebudowa zjazdu jest obowiązkiem właściciela. Realizacja zjazdu jest możliwa jednak dopiero po uzyskaniu zezwolenia zarządcy drogi. 

Wieczory spędzone w na tarasie własnego domu z widokiem na wspaniały ogród to zwieńczenie długiego procesu rozpoczynającego się od poszukiwania idealnej działki. To praca wymagająca wiedzy, czasu i ogromnych pokładów cierpliwości. Nie każdy jest w stanie podołać temu wyzwaniu. Dlatego warto na każdym etapie korzystać z pomocy specjalistów, którzy mają doświadczenie w swoim fachu. Dobry geodeta i sprawdzony wykonawca robót budowlanych to podstawa. Jednak nie można w żadnym wypadku zapomnieć o zaufanym doradcy ds. nieruchomości, od którego wszytko się zaczyna. Agenci RE/MAX z wielką przyjemnością wyszukają odpowiednią działkę i dopilnują wszelkich formalności niezbędnych do jej zakupu.

Zapraszam do współpracy.

________________________________________________________________________

Dziękuję za pomoc w przygotowaniu artykułu i przekazaniu materiałów poglądowych Kancelarii Geodezyjnej s.c. z Piaseczna