Rynek nieruchomości koronawirus COVID19

Co dalej z rynkiem nieruchomości w czasach pandemii i po jej zakończeniu? Aby na to pytanie  odpowiedzieć, potrzebny jest kubek z kawą „po turecku”, a raczej kubek po tej kawie. Bo to nic innego jak wróżenie z fusów!

Rynek pierwotny

Lekka zima była sprzyjająca dla inwestycji. Prace trwały nieprzerwanie, więc wyprzedziły planowane harmonogramy. COVID-19 na razie jeszcze nie wpłynął dramatycznie na ich przebieg. Materiały budowlane są dostępne, w dużej mierze produkowane w kraju. Pracownicy z Ukrainy pozostali w Polsce, a obietnica MSZ (w odpowiedzi na postulat deweloperów) o przedłużenia wiz i pozwoleń aż do 30 dni po zakończeniu epidemii, pozwala spokojnie planować prace. Problem zaczyna się robić w przypadku importu materiałów wykończeniowych – np.: kamienia z Włoch, czy elementów wentylacji i klimatyzacji produkowanych w Azji.

W ostatnich dniach spadła dramatycznie ilość podpisywanych umów sprzedaży. Nie powinno to jednak nikogo dziwić. Praca w biurach jest prowadzona zdalnie lub w cyklach dyżurów. Klienci także zostali w domach. Wzrósł ruch na stronach deweloperów, którzy tworzą nowe atrakcyjne promocje. Z tej perspektywy wszytko wygląda dobrze.

Jednak bardzo dużo teraz zależy od banków. Kluczowa będzie weryfikacja kredytowa. Już wiadomo, że mimo obniżenia stóp procentowych, niektóre banki zaostrzyły wymagania, inne wstrzymały kredytowanie nie mogąc ocenić realnie ryzyka. Czy zatem należy się spodziewać spadku cen na rynku pierwotnym? Nie wiem. Napewno spadnie liczba transakcji. Ceny spowolnią lub zahamują, ale czy spadną? Z odpowiedzią na to pytanie musimy jeszcze zaczekać.

Rynek wtórny

Wprowadzenie, a potem zaostrzenie ograniczeń w codziennym funkcjonowaniu bardzo mocno wpłynęło na transakcje na rynku wtórnym. Brak możliwości obejrzenia nieruchomości, bardzo utrudnione gromadzenie dokumentów, ograniczony czas pracy notariatów, sądów, urzędów, spółdzielni mieszkaniowych to tylko wierzchołek całej góry problemów jakie stanęły przed sprzedającymi i kupującymi.

Oczekiwany kryzys także bardzo mocno oddziaływuje na podejmowanie decyzji o zakupie nieruchomości. Niepewność zatrudnienia to główna tego przyczyna. Poza tym oczekiwany przez wielu spadek cen również wpływa na zastój.

Z pewnością, i to już wiadomo, najbardziej ucierpi sektor wynajmów. Właściciele lokali użytkowych już teraz zgadzają się na czasowe zmniejszenie lub zamrożenie czynszów. Wiele firm zmuszonych sytuacją finansową zrezygnuje z najmów, bądź rozważy relokację. Doświadczenie w pracy zdalnej (na niespotykaną skalę) może znacząco wpłynąć na najem powierzeni biurowych nie tylko w dużych kompleksach. Wynajmy krótkoterminowe w tej chwili praktycznie przestały funkcjonować. Jak szybko uda się wrócić do sytuacji sprzed epidemii – niewiadomo.

Konieczność ratowania majątków może spowodować zwiększenie podaży nieruchomości komercyjnych i inwestycyjnych przeznaczonych do wynajmu. O ile posiadanie lokalu zakupionego z własnych środków może stanowić dobre zabezpieczenie w czasie kryzysu, o tyle te które były finansowane z kredytu będą stanowiły spore obciążenie dla ich właścicieli. Rodzi się więc pytanie na ile i czy w ogóle zwiększy to podaż? Z drugiej strony w obliczu zawirowań na rynkach walutowych, dodruku pieniądza przez NBP a tym samym spadku jego wartości i wzrostu inflacji, posiadanie twardego zabezpieczenia w postaci nieruchomości może zwiększyć popyt. Dziś trudno jednak wyrokować. Zbyt wiele jest niewiadomych, bo w takiej sytuacji przecież współczesny świat, z tak powiązanymi gospodarkami, jeszcze nigdy nie był.

Grunty

Liczba działek budowlanych w interesujących lokalizacjach jest z roku na rok coraz mniejsza. Szczególnie w dużych miastach. Ograniczenia w obrocie ziemią z 2016 r (nowelizacja w czerwcu 2019 r) oraz częste zmiany w MPZP sprawiły, że popyt znacznie przewyższa podaż. Przed atakiem COVID-19 można było obserwować tendencję wzrostową cen gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które przekroczyły granicę 3 tys. zł za metr kwadratowy PUM. Wielu prywatnych inwestorów pomimo piętrzących się trudności z uzyskaniem wszelkich pozwoleń i zgód administracyjnych uznało, że warto zabezpieczyć środki kupując grunty w atrakcyjnych lokalizacjach.

Inaczej wyglądała sytuacja podmiejskich działek przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, gdzie sprzedających jest więcej niż zainteresowanych.

Czy nadchodzący kryzys to zmieni? Czy w związku ze spodziewanym spowolnieniem na rynku pierwotnym ceny gruntów inwestycyjnych spadną? W przypadku atrakcyjnych lokalizacji w dużych miastach raczej nic się nie zmieni.

Czy powszechnie panujące przeświadczenie, że ziemia jest pewną lokatą na czas kryzysu wpłynie na wzrost zainteresowania gruntami pod miastem? Jest to możliwe. Zakup działki nie wymaga przecież takich nakładów jak zakup mieszkania. Może to być alternatywą dla mniej majętnych osób.

W tej chwili wydaje się pewne, że szalony wzrost cen jaki miał miejsce w ostatnich latach zostanie zahamowany. Prawdopodobnie nastąpi również spadek cen mieszkań. Jak duży? Trudno w tej chwili oszacować.

Zmieni się rynek najmów szczególnie komercyjnych, ale także i krótkoterminowych. Powrót do stabilizacji będzie długi i żmudny. Jak będzie wyglądał świat po pandemii? Na to pytanie nie ma dziś jeszcze odpowiedzi. Wiadomo jedynie, że będzie inny.