dla kupujących Rynek nieruchomości

Warszawski rynek mieszkaniowy 2020

Czy „bańka” wreszcie pęknie i ceny mieszkań w stolicy ulegną obniżeniu?

Przynajmniej od połowy zeszłego roku to pytanie jest bardzo często zadawane przez moich klientów. Zewsząd słyszy się, że ceny mieszkań szczególnie w stolicy rosną w sposób nieracjonalny w stosunku do innych polskich miast.

To prawda, Warszawa jest w tej kwestii daleko poza zasięgiem. W ciagu ostatniego roku ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły tu średnio o 11% (źródło: Expander) i nieubłaganie zbliżają się do granicy 12.000 zł/m2.

Czy jednak ceny mogą ulec obniżeniu? Zastanówmy się.

Jedną z przyczyn może być rosnąca inflacja cen mieszkań względem wzrostu płac. Jednak wg. GUS wyniosła ona 0,01 m2 tzn, że o tyle mniej mieszkania można kupić za średnia pensję w stosunku do roku 2018.W ostatnich latach wzrosło zainteresowanie małymi mieszkaniami jedno- i dwupokojowymi przeznaczonymi pod inwestycje. Szeroko prowadzona w mediach kampania informująca o atrakcyjnej stopie zwrotu tego typu inwestycji spowodowała, że ceny małych mieszkań rosły dwukrotnie szybciej niż np. mieszkań trzypokojowych.

Małe mieszkania w ostatnich latach cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów.

Rynek wynajmów stał się bardziej konkurencyjny, a liczba zainteresowanych zmniejszyła się. Zatem popyt na tego typu nieruchomości powinien się nieco zmniejszyć.Dla tej ostatniej sytuacji może mieć duże znaczenie odpływ imigracji zarobkowej, szczególnie tej z Ukrainy. Przez co inwestowanie w mieszkania do wynajęcia mimo, iż w dalszym ciagu opłacalne, będzie wymagało większej konkurencyjności i zaangażowania.Oddala się perspektywa obniżenia stóp procentowych.

Prawdopodobnie do końca obecnej kadencji Rady Polityki Pieniężnej (czyli do 2022 r.) stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie. Oczekiwane spowolnienie gospodarcze napewno będzie miało wpływ na rynek nieruchomości. Nawet jeśli stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie (co nie jest gwarantowane) to może ulec obniżeniu wynagrodzenie przez co raty kredytów hipotecznych mogą pochłaniać większą jego część. A to znacząco wpłynie na możliwości zakupu mieszkań przez Polaków.

Dodatkową niepewność budzi sytuacja po wyroku TSUE w sprawie kredytów frankowych oraz zakończenie ustalania nowej stawki WIBOR podyktowane unijnym rozporządzeniem. Chaos z tym związany może poważnie wpłynąć na decyzje banków w sprawie przyznawania kredytów hipotecznych.

Zdaniem bankowców nie ma bańki spekulacyjnej

Na razie jednak, zdaniem analityków bankowych, „bańki spekulacyjnej” nie ma. Optymistyczne prognozy wykazują, że w 2020 roku powinien paść nowy rekord udzielonych kredytów. To wszystko dobrze nastraja deweloperów i mobilizuje ich do kolejnych inwestycji. Być może rok 2020 będzie rekordowym jeśli chodzi o ilość oddanych do użytku budynków mieszkalnych.

Deficyt mieszkań i szybkość ich sprzedaży to pozytywne dla deweloperów czynniki. Jedynym problemem wydaje się być się presja cenowa, koszty inwestycji i braki gruntów, ale pod względem oddanych pozwoleń na budowę czy rozpoczętych przedsięwzięć, widać umiarkowaną ostrożność z ich strony. Wielu analityków uspokaja i zgodnie twierdzi, że nie mamy do czynienia z „bańką”.

Raty kredytów hipotecznych mogą pochłaniać większą część wynagrodzenia Polaków 

Porównując ceny mieszkań w ostatniej dekadzie można pokusić się o twierdzenie, że dzisiejsze ceny przerosły te sprzed kryzysu w 2008 r. Jednak z opublikowanych na Money.pl analiz wynika, że średnie ceny mieszkań w Warszawie z III kwartału 2008 roku są niższe o 11% na rynku pierwotnym i o 16% na rynku wtórnym. Co sugeruje, że jest jeszcze przestrzeń dla wyższych cen i takich można się spodziewać w stolicy.

Podziel się:

Rafał Nałęcz

Agent RE/MAX Capital Warszawa - Ekspert RE/MAX Polska
Obserwuj mnie:

Powiązane wpisy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *