Rynek mieszkaniowy lipiec 2018

Inwestorzy indywidualni od wielu miesięcy nie zwalniają tempa zakupów. Z obawy o straty na lokatach bankowych, korzystają z tanich kredytów i wciąż realizują swoje plany. Deweloperzy – wprost przeciwnie – bardzo powoli zwalniają tempo uruchamiania kolejnych inwestycji i spokojnie obserwują rozgrzany rynek rosnących cen, przygotowując strategie na nadchodzące zmiany prawne, uwolnienie terenów inwestycyjnych w miastach, trendy demograficzne i wzrost cen materiałów i wynagrodzeń. Część deweloperów dywersyfikują aktywność na jeszcze nienasyconych rynkach, takich jak np. Trójmiasto, czy Wrocław.

Stan cen na przestrzeni 10 lat

Pomimo rekordowych ilości nowych mieszkań wystawionych na sprzedaż w latach 2016-2017r. ceny 1 m2 w Warszawie w ostatnich 12 miesiącach wzrosły i wróciły do stanu bliskich do tych z okresu boomu. Według danych w czerwcu 2018 r. do BIK wpłynęły zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 17,2 proc. niż przed rokiem. W czerwcu w porównaniu do maja 2018 r. wartość indeksu spadła o 8,3 p.p. Równolegle wg różnych szacunków odnotowano wzrost cen m2 na poziomie od 8-17 % w stosunku do 2016r. w zależności od lokalizacji.

Nasycenie rynku nowymi mieszkaniami

W 2017 r. odnotowano rekordową ilość sprzedanych mieszkań i ilości wydanych pozwoleń na budowę. Dynamika sprzedaży na rynku pierwotnym wyniosła ok. 50% sprzedaży w pierwszym roku.

Czynniki demograficzne

Wg projekcji GUS-u nastąpi dalszy spadek ilości najbardziej perspektywicznych klientów tj. w grupie wiekowej 20-29 lat i 30-39 lat.  W latach 2015-2020r. przewidywany jest spadek w grupie wiekowej 20-29 o 1,4 mln, w grupie 30-39 lat spadek o 2 mln.

Zmiany te nie skompensuje nawet wzrost ilości osób w wieku 40-49 lat o 0,87 mln w tym samym okresie, gdyż badania pokazują, że wraz ze wzrostem wieku spada prawdopodobieństwo zakupu mieszkań.  W dłuższej perspektywie tego trendu  nie skompensuje również dynamika wzrostu zakupów przez cudzoziemców (głównie Ukraińców ( +77 % r/r 2016), Niemców (+20% p r/r w 2016) oraz Brytyjczyków, którzy najchętniej osiedlali się Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Rentowność branży deweloperskiej

Choć duże deweloperskie spółki giełdowe odnotowują kolejne rekordy zyskowności z kapitału i firmy te muszą stopniowo zakładać rezerwy finansowe.

Zabezpieczenia dla Kupujących – nowelizacja ustawy deweloperskiej

• Likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia (aktualnie korzysta z nich ok. 80 proc. deweloperów).
• Zastąpienie zamkniętych rachunków mieszkaniowych rachunkami powierniczymi, z których deweloper otrzyma środki finansowe dopiero po wybudowaniu budynku i przeniesieniu prawa własności mieszkań, oraz otwartymi mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi, wyłącznie obowiązkową gwarancją ubezpieczeniową lub bankową i rzetelną dokumentacją postępu prac.Rachunek powierniczy zakładany ma być dla każdego zadania inwestycyjnego wyodrębnionego z przedsięwzięcia deweloperskiego.
• Ochrona ustawowa nie samych mieszkań, ale także np. garaży, komórek lokatorskich itp.
• Umowy rezerwacyjne – wpłata 1 proc. ceny. W przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej z winy klienta (np. z powodu braku zdolności kredytowej), kwota rezerwacyjna ulegnie zwrotowi, natomiast w przypadku, gdy do zawarcia umowy deweloperskiej nie doszło z winy dewelopera, musiałby on zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.
• Czysta hipoteka – do umowy deweloperskiej obligatoryjnie dołączana ma byćzgoda banku finansującego dewelopera, aby po wpłaceniu pełnej ceny kupujący otrzymał mieszkanie z czystą hipoteką.
• Katalog dokumentów obligatoryjnych in. informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości

Spec ustawa dla budownictwa

• Skrócenie czasu przygotowania inwestycji w zakresie uzyskiwania pozwoleń. Inwestor będzie zobowiązany przedstawić koncepcję urbanistyczno-architektoniczną z kompletem informacji dla rady gminy do podjęcia decyzji o wydaniu zgody. Nowe mieszkania będą budowane w zgodności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego.  Na dzień dzisiejszym studia pokrywają całość przestrzeni polskich miast, a plany zagospodarowania przestrzennego to tylko 16 proc. ich powierzchni, a ich roczny przyrost wynosi zaledwie 1 %.
• Uwolnienie tańszych gruntów dla budownictwa mieszkaniowego m.in. gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast (możliwe odrolnienie ok. 900 ha gruntów rolnych polskich miastach), terenów poprzemysłowych, pokolejowych i powojskowych.

Blokada gruntów – postępowania reprywatyzacyjne

Kolejne rządy starają się rozwiązać poprawnie społecznie kwestie odebranych własności. Proces ten jest powolny ze względu na ryzyko błędów, brak pełnej dokumentacji i przede wszystkim brak środków na wypłatę należnych odszkodowań.

 Trendy cenowe rynek wtórny a pierwotny

Wraz ze wzrostem cen ofertowych za 1m2 projektów deweloperskich, następuje ożywienie w sprzedaży na rynku wtórnym. Grupa projektów w oddanych w latach 2006-2018 w nowych inwestycjach, ta nie obciążona kredytami frankowymi zaczyna sprzedawać się w najbardziej korzystnych cenach od kilku lat.

ANALIZA KRÓTKOTERMINOWA

Potrzebne, choć mogące zachwiać rynkiem zmiany legislacyjne są wprowadzane o dobre min. 10 lat za późno. Przy ewentualnych negatywnych zmianach na rynku finansowym, może to doprowadzić do zwiększonego ochłodzenia tempa nowych inwestycji. Nowe projekty na zakupionych wcześniej działkach zablokuje konieczność nowych kalkulacji opłacalności w stosunku do projektów deweloperskich uruchamianych na nowych uwalnianych terenach, w stosunku do dodatkowych kosztów finansowych zabezpieczeń i rosnących kosztów materiałów oraz pracy. Opóźnienia w wydzielaniu nowych KW dla nowych lokali i interpretacje przepisów podatkowych wpływają na powolne zmiany decyzji części kupujących. Z obawy o wzrost ryzyka na przegrzanym rynku pierwotnym, kierują swoje zainteresowanie na stabilniejszy rynek wtórny, gdzie otrzymują wykończone i umeblowane mieszkania gotowe wprowadzenia lub uzyskania zysku z najmu bez zwłoki po zapłacie ceny. To dobry czas na sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym.

*Materiał powstał na podstawie analizy danych z lokalnego rynku (Warszawy), informacji Gazety Rzeczypospolita, Gazety Inwestor, danych GUS, danych BIK. Autor jest niezależnym ekspertem od 20 lat działającym na rynku komercyjnym i inwestycji mieszkaniowych.