Działka działce nierówna – baza wiedzy o gruntach

O czym warto pamiętać i na co zwrócić uwagę podczas szukania oraz kupna działki gruntowej? W poniższym artykule publikujemy garść praktycznej wiedzy oraz porady dla wszystkich, którzy planują pozyskać działkę na realizację różnego rodzaju przedsięwzięć.

Jakie są rodzaje działek oraz ich przeznaczenie?

Rynek nieruchomości ma wiele propozycji w zakresie ofert sprzedaży działek, należy jednak mieć na uwadze to, iż każda z nich ma własną specyfikę i ograniczenia dla realizacji planów inwestycyjnych. Główna klasyfikacja działek gruntowych w Polsce rozróżnia następujące ich rodzaje:

• działka leśna
• działka siedliskowa
• działka rekreacyjna
• działka rolna
• działka inwestycyjna
• działka budowlana

Planując realizować dane przedsięwzięcie inwestycyjne, wymagana jest znajomość przepisów prawa, które determinują warunki zagospodarowania konkretnego rodzaju działki. Szczegółowych informacji w tym zakresie oraz wiedzy na temat rodzajów działek występujących na danym terenie, dostarcza Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest to dokument przyjmowany w formie uchwały przez lokalny samorząd.

Wybrane rodzaje działek i ich specyfika

Działki leśne dotyczą przede wszystkim terenów zalesionych, a realizowanie na takich terenach inwestycji związane jest z dużymi ograniczeniami. Polityka dotycząca ochrony lasów powoduje, że obszarze oznaczony „Ls” można wznosić budynki czy budowle, które służą głównie gospodarce leśnej. Z kolei działki siedliskowe powiązane są z tzw. zabudową zagrodową (gospodarczą), a ich właścicielem może być osoba posiadająca status rolnika indywidualnego.

W przypadku działek inwestycyjnych, to przeznaczone są one na cele inwestycyjno-przemysłowe. Jeżeli chodzi o działki rekreacyjne, to z reguły obejmują swoim zakresem teren ogródków działkowych, a także obiekty o charakterze sportowo-wypoczynkowym. Na tego rodzaju działce inwestor ma sposobność wybudowania tylko niewielkich budynków mieszkaniowych, przeznaczonych wyłącznie na cele wypoczynku czasowego, m.in. dom letniskowy. Działka rolna, zwana również jako użytek rolny, to natomiast grunt przeznaczony na prowadzenie przede wszystkim działalności rolniczej. Działki rolne mogą zostać poddane procedurze odrolnienia, przez co powiększa się spektrum możliwości inwestycyjnych. Proces odrolnienia jest jednak bardzo czasochłonny i nie zawsze kończy się wydaniem przez organ administracyjny pozytywnej decyzji.

Największym popytem wśród osób planujących wzniesienie domu jednorodzinnego czy też inwestorów zainteresowanych przedsięwzięciami komercyjnymi (np. deweloperów) są  działki budowlane. Działki o takim statusie gwarantują możliwość realizacji szerokiego zakresu inwestycji, dlatego często trzeba liczyć się ze sporo wyższą ceną za metr kwadratowy, niż w przypadku innych gruntów.

–Rodzaj działki/gruntu w znacznym stopniu warunkuje sposób jej wykorzystania i zagospodarowania. Dodatkowym problemem jest brak Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, z czym bardzo często mają do czynienia inwestorzy na Podhalu. Znaczne tereny takich gmin, jak np. Bukowina Tatrzańska, a częściowo również Zakopane – pozbawione są MPZP. W związku z tym, że dominuje tu przede wszystkim zabudowa zagrodowa i jednorodzinna, dużą trudnością jest uzyskanie warunków zabudowy przez inwestorów planujących budowę hotelu, pensjonatu czy apartamentowca. Powszechną praktyką, jaką osobiście preferuję w takich przypadkach, jest doprowadzenie do zawarcia umowy warunkowej pomiędzy właścicielem a potencjalnym kupcem, a dopiero potem zabieganie o pożądane WZ, na które nierzadko oczekuje się nawet do 6 miesięcy. Do tego wszystkiego dochodzi jeszcze potrzeba uzyskania zgody bądź odstąpienia od prawa pierwokupu (odpowiednio przy powierzchni powyżej 1 ha i do 1 ha) ze strony KOWR-u

– dzieli się swoimi doświadczeniem Jolanta Pyrtek-Horbińska, agent nieruchomości z biura RE/MAX Duo w Zakopanem

Jakie występują formy własności działek gruntowych?

Każdy, kto ma zamiar kupienia działki, powinien wykazywać się także orientacją w zakresie form własności gruntu. Do poszczególnych form własności przypisane są konkretne prawa i obowiązki. Rodzaj własności ma ponadto wpływ na sposób dysponowania działką gruntową oraz na cenę rynkową. Podstawowy podział wyróżnia następujące prawa własności:

• własność – to najszerszy zakres praw do dysponowania oraz korzystania z gruntu bez udziału osób trzecich; na właścicielu ciąży m. in. obowiązek płacenia podatku od nieruchomości, ale ma on prawo do ustanowienia hipoteki, np. na rzecz kredytobiorcy,
• użytkowanie wieczyste – forma bardzo podobna do własności, ale prawo do korzystania i dysponowania działką ma charakter terminowy (od 40 do 99 lat) z opcją przedłużenia; prawo wieczystego użytkowania wiąże się z potrzebą regulowania okresowo opłaty za wieczyste użytkowanie,
• użytkowanie – w momencie wzięcia nieruchomości w użytkowanie, wszystkie koszty dotyczące jej utrzymania przechodzą na podmiot biorący działkę w użytkowanie; po zakończeniu przewidzianego stosowną umową okresu użytkowania – grunt zwracany jest właścicielowi,
• służebność gruntowa – prawo to nabywa się na drodze orzeczenia sądowego, zasiedzenie albo umowę i stanowi ona obciążenie na danej nieruchomości, przez wydanie zgody konkretnej osobie na korzystanie z niej (np. korzystanie z części drogi prywatnej jako dojazdu do innej posesji),
• dzierżawa – oddanie przez wydzierżawiającego (właściciela) np. gruntu na rzecz dzierżawcy w zamian za czynsz i/lub uzyskanych część pożytków,
• najem – zobowiązanie wynajmującego do oddania w użytkowanie na rzecz najemny np. nieruchomości, który zobligowany jest do korzystania z niej w sposób, jaki przewiduje umowa.

Na co jeszcze zwrócić uwagę kupując działkę?

W trakcie procesu  inwestycji i zakupu służącej realizacji tego celu działki gruntowej, na pewno ważne są kwestie związane z rodzajem działki oraz formą jej własności. Przekłada się to na zakres praw dysponowania nieruchomością oraz na cenę gruntu. Jeśli nie ma MPZP, to np. przed budową domu konieczne będzie wcześniejsze wystąpienie o warunki zabudowy.

–Co ciekawe, uzyskanie warunków zabudowy na cele inwestycyjno-budowlane, nie zmienia oficjalnie klasyfikacji gruntu, np. rolnego, bowiem to wymagałoby uwzględniania tego faktu w MPZP. Niesie to ryzyko przejęcia gruntu przez KOWR w procesie pierwokupu, ponieważ dla rzeczoznawcy wiążące są przy wycenie zapisy MPZP

– dopowiada Jolanta Pyrtek-Horbińska, zwracając uwagę na ważny niuans, jaki muszą brać pod uwagę pośrednicy działający na podhalańskim rynku nieruchomości.

Należy mieć na względzie, że na cenę za m² wpływają ponadto inne czynniki, jak np. lokalizacja, geometria i ukształtowanie działki czy uzbrojenie terenu w przyłącza mediów i obecność pozostałych instalacji użytkowych. Poddając analizie stan prawny działki, istotne jest sprawdzenie ewentualnych obciążeń na hipotece oraz innych ograniczeń, które rzutują na  możliwość dysponowania gruntem. Informacje te powinny znajdować się w księdze wieczystej nieruchomości.