Ceny ofertowe a ceny transakcyjne na rynku nieruchomości

Specyfika rynku nieruchomości, podobnie jak innych sektorów aktywności gospodarczej, wiąże się z szeregiem różnych określeń branżowych. Wśród typowych dla rynku nieruchomości sformułowań znajduje się „cena ofertowa” oraz „cena transakcyjna”, ale nie każdy dostrzega różnicę między tymi terminami. Czym jest cena ofertowa, a co to takiego cena transakcyjna i dlaczego sprzedający lub kupujący nieruchomości powinni wiedzieć co je różni?

Cena ofertowa – co to takiego?

Cena ofertowa znana jest inaczej jako cena oczekiwana przed osobę sprzedającą daną nieruchomość. Można się z nią zetknąć m.in. na branżowych portalach, na których publikowane są ogłoszenia dotyczące sprzedaży domu, mieszkania, lokalu użytkowego bądź działki. Cena ofertowa jest ceną wyjściową, która daje przestrzeń do negocjowania i w efekcie obniżki oczekiwań finansowych przez właściciela nieruchomości.

Głównym czynnikiem, jaki weryfikuje cenę ofertową jest popyt. Należy pamiętać, że zbyt wysoka cena ofertowa działa odstraszająco, a jej częste obniżanie – może wzbudzać u potencjalnych nabywców podejrzenie ukrytych wad albo oczekiwania kolejnej korekty cenowej. W rezultacie bardzo utrudnia to i wydłuża cały proces sprzedaży nieruchomości.

Często zdarza się tak, że osoby, które znacząco zawyżyły swoje oczekiwania finansowe przy zbywaniu nieruchomości, po wielu miesiącach bezskutecznej sprzedaży, pozbywają się jej po rażąco niskiej stawce

– przestrzega przed nieuzasadnionym podnoszeniem ceny ofertowej Małgorzata Owczarzak z biura RE/MAX Experts.

W przypadku rynku pierwotnego, cena ofertowa wystawiana przez deweloperów jest bardziej adekwatna do rynkowych trendów, ponieważ jest wynikiem poniesionych nakładów oraz bardzo realnej, oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji. Jeśli chodzi o rynek wtórny, to często zdarza się, że zbyt wygórowana cena ofertowa wynika z nieznajomości rynku oraz emocjonalnego stosunku do sprzedawanej nieruchomości.

– dodaje doświadczona agentka nieruchomości z Poznania.

Czym jest cena transakcyjna?

Cena transakcyjna jest wartością, za jaką konkretna nieruchomość została faktycznie sprzedana bądź zakupiona. To sprawia, że to właśnie ceny transakcyjne są najbardziej miarodajnym wskaźnikiem przy szacowaniu wartości rynkowej mieszkania, domu, lokalu użytkowego albo działki gruntowej. Należy przy tym podkreślić, że uwiarygodnieniem dla cen transakcyjnych są umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jakie sporządza się wyłącznie w formie aktu notarialnego.

Baza cen transakcyjnych nie jest dostępna dla każdego, a już w szczególności dla osób prywatnych. Informacje na temat cen transakcyjnych za ostatni okres są kluczowe, aby precyzyjnie oszacować wartość danej nieruchomości. W rzeczywistości takie dane pomagają w miarę dokładnie określić konieczną na kupno ilość środków finansowych lub oszacować spodziewany zysk czy wskaźnik zwrotu z inwestycji sprzedaży np. lokalu użytkowego. Z tego powodu, najlepiej jest nawiązać współpracę z profesjonalnym agentem nieruchomości, który – prócz fachowej wiedzy i niezbędnego doświadczenia branżowego – ma również dostęp do aktualnych cen transakcyjnych.

Cena ofertowa a transakcyjna – różnice

Na podstawie analizy cen ofertowych oraz cen transakcyjnych można stwierdzić, że ceny zawarte w ogłoszeniach sprzedażowych – są wyższe średnio o 8-11 proc. od fizycznie uzyskiwanych kwot przy transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości. Nierzadko różnica taka sięga nawet 60 proc., co zdarza się na rynku wtórnym, gdzie prywatni właściciele szacują nieruchomość „na oko” i/lub kierują się subiektywną oceną w zakresie np. funkcjonalności rozwiązań domu czy mieszkania. Najczęstszym powodem dużych różnic między cenami ofertowymi a transakcyjnymi – jest szacowanie wartości nieruchomości na bazie cen znalezionych w innych tego typu ogłoszeniach.

Przy inwestycjach, różnice rzędu 8-11 proc., jakie średnio dzielą ceny ofertowe i transakcyjne – mogą być decydujące dla opłacalności całego przedsięwzięcia. Jeśli chodzi o rozległe nieruchomości bądź położone w dużych miastach, to nawet kilka procent różnicy może przełożyć się na olbrzymie wartości nominalne oraz np. na zdolność kredytową. To kolejny powód, dla którego warto sięgnąć po pomoc specjalisty, czyli pośrednika w obrocie nieruchomościami, stawiając jednocześnie na fachowe wsparcie przy negocjacjach  i uzyskanie najkorzystniejszej ceny transakcyjnej.

Od ceny ofertowej do ceny transakcyjnej w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości

Negocjacje i targowanie się to powszechnie obowiązujący na rynku nieruchomości zwyczaj, przez co wziąć to pod uwagę w trakcie procesu ustalania cen ofertowych za dom, mieszkanie, lokal czy działkę. Z tego względu, z reguły akceptowalna kwota upustu jest często wliczona w cenę ofertową, należy jednak pamiętać, żeby jej wysokość nie odstraszała grona potencjalnych nabywców.

Podczas planowania zakupu lokalu mieszkalnego czy też użytkowego, dobrze jest sprawdzić m.in. informację o tym jak długo dana oferta jest publikowana, bowiem im starsze jest ogłoszenie – tym łatwiej można wynegocjować niższą cenę za nieruchomość. Interesem sprzedającego nieruchomość jest zawsze uzyskanie jak najwyższej ceny. Profesjonalny agent nieruchomości, uzbrojony w pakiet narzędzi, technik i strategii – doskonale wie, jak sprawić, żeby różnica pomiędzy ceną z oferty a ceną przy transakcji była jak najniższa albo w ogóle się nie wystąpiła.

Czasami zdarza się nawet tak, cena transakcyjna mocno przewyższa cenę ofertową. Może się tak zdarzyć np. podczas „drzwi otwartych”, popularnej głównie na Zachodzie technice prezentacji nieruchomości wszystkim klientom w jednym czasie.

– mówi Małgorzata Owczarzak z RE/MAX Experts, która ma swoim koncie sporo udanych transakcji w ramach wydarzenia typu open house.

Jeżeli chciałbyś szybko i korzystnie sprzedać lub zakupić nieruchomość po okazyjnej cenie, to postaw na współpracę z doświadczonym agentem sieci RE/MAX!