Najem instytucjonalny w Polsce – aktualny stan i perspektywy dla branży PRS

Co to jest najem instytucjonalny?

Private Rented Sector, czyli najem instytucjonalny, zwany również jako PRS, to zagadnienie związane ściśle z komercyjnym wynajmem mieszkań, których właścicielami są firmy albo osoby prywatne. Najmem instytucjonalnym zajmują się przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność gospodarczą w obrębie wynajmu nieruchomości. W sektorze PRS umowa najmu może być zawarta bez żadnych ograniczeń czasowych, w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, gdzie obowiązują umowy maksymalnie na 10 lat.

Jeśli chodzi o nieruchomości przeznaczane na najem instytucjonalny, to bardzo często wyposaża się je w innowacyjne i funkcjonalne rozwiązania oraz dodatkowe powierzchnie użytkowe, np. pralnię czy strefę biurową. Na rynku PRS można znaleźć mieszkania urządzone pod klucz lub lokale w stanie deweloperskim umożliwiające wykończenie i wyposażenie wnętrza według indywidualnych upodobań.

Najem instytucjonalny w Polsce – bieżąca sytuacja

––Świat powoli otwiera się na alternatywne rozwiązania dla własności, dlatego coraz częściej promowany jest m.in. najem, dzierżawy, kredyty, użytkowanie, użyczenie, subskrypcje czy licencje. W Polsce stan posiadania i własności nadal kojarzy się jednak ze stabilnością, bezpieczeństwem, prestiżem oraz wysokim statusem materialnym. Wyobrażenie to zaczyna się sukcesywnie zmieniać, ale na razie tylko 4 proc. gospodarstw domowych w naszym kraju decyduje się na mieszkanie w wynajmowanym lokalu. Jeśli chodzi o inne powody niskiego poziomu zainteresowania najmem w Polsce, to należy zwrócić uwagę, iż jest to obszar słabo uregulowany prawnie i wciąż mało przejrzysty. Światełkiem w tunelu oraz realną szansą na zmianę standardów jest szybko rozwijający się rynek najmu instytucjonalnego w Polsce ––

– uważa Tomasz Barłożek, agent nieruchomości z częstochowskiego biura RE/MAX Trend.

Najem w Polsce stał się bardziej popularny w momencie, kiedy na nasz krajowy rynek nieruchomości zaczął napływać kapitał należący do zagranicznych firm oraz funduszy inwestycyjnych. Udział najmu instytucjonalnego w całym zasobie najmu w Polsce wynosi tylko 0,5 proc., co pozycjonuje nasz krajowy rynek PRS na jeden z najmniej rozwiniętych w całej Unii Europejskiej. Jasno pokazują to dane – 4 proc. gospodarstw domowych, jakie korzysta w Polsce z mieszkania na zasadzie najmu – prezentuje się bardzo skromnie przy średniej w UE na poziomie 21 proc. czy przy Niemczech, gdzie mieszkania wynajmuje aż 41 proc. osób. Warto ponadto wspomnieć, że średni czas wynajmowanych mieszkań mieści się w przedziale od roku do dwóch lat, jednak coraz większą popularnością cieszy się najem krótkoterminowy, szczególnie jeśli chodzi o noclegi wakacyjne, wyjazdy weekendowe, firmowe pobyty integracyjne czy służbowe.

Rozwój sektora PRS to realna szansa na zredukowanie 2-milionowego deficytu mieszkaniowego, z jakim zmaga się Polska, w szczególności największe miasta. Większe restrykcje bankowe przy udzielaniu kredytów hipotecznych – sprawiają, że deweloperzy mają obecnie problemy ze sprzedażą mieszkań (za wyjątkiem nieruchomości, które wpisują się w rządowy program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”). Przedsięwzięcia realizowane z kolei w obszarze Private Rented Sector – cieszą się rosnącym zainteresowaniem, mimo dosyć wysokich stawek czynszowych za najem.

Potencjał rynku PRS w Polsce

Najem instytucjonalny to wciąż nowy model biznesowy na naszym rodzimym rynku nieruchomości. Mnóstwo przesłanek wskazuje, że branża PRS będzie się u nas dynamicznie rozwijała. Specjaliści szacują, że w 2028 roku w krajowych zasobach powierzchni przeznaczonej na wynajem, znajdować się będzie ok. 100 tysięcy lokali. Funkcjonalne i nowoczesne mieszkania, jakie buduje się obecnie w atrakcyjnych lokalizacjach, to z pewnością motor napędowy dla szybkiego rozwoju rynku PRS w Polsce. Kluczowe są jednak korzystne uwarunkowania prawno-podatkowe dla najmu instytucjonalnego, tymczasem ostatnio wiele mówiło się o wprowadzeniu ograniczeń na rynku PRS, co znacząco utrudniłoby jego rozwój. Warto pamiętać, iż niekorzystne regulacje prawne dla sektora PRS skutecznie zniechęcają potencjalnych inwestorów, co rezultacie przyczynia się do pogłębienia luki oraz warunków mieszkaniowych w naszym kraju.

Ekspert z biura RE/MAX Trend zdradza – co wpływa na duży potencjał rynku PRS w Polsce.

––Na pewno istotna jest mała podaż i niedobór mieszkań. Kolejnym czynnikiem jest intensywny napływ migrantów zarobkowych oraz uchodźców zza wschodniej granicy. Ważnym elementem jest również wysoka inflacja i stopy procentowe, których konsekwencją są m.in. drogie kredyty hipoteczne i sukcesywnie zmniejszająca się zdolność kredytowa osób marzących o własnych „czterech kątach”. Wśród innych aspektów, jakie determinują poziom rozwoju rynku PRS w Polsce są zmiany kulturowe, które wiążą się z nowym stylem życia oraz potrzebami młodego pokolenia. Przejawem tego jest m.in. większa mobilność i otwartość na karierę zawodową poza miejscem stałego zamieszkania, a także dostrzeganie zalet alternatywnych form własności. Przedsiębiorcy starają się dywersyfikować źródła swoich przychodów, dlatego coraz częściej można napotkać budynki, w których prowadzona jest zarówno działalność własna, wynajmowana jest powierzchnia biurowa podmiotom zewnętrznym oraz znajdują się apartamenty na wynajem. Wolne środki finansowe przedsiębiorcy chętnie inwestują w nieruchomości mieszkalne, ponieważ obecna koniunktura zapewnia im atrakcyjne stopy zwrotu i w razie potrzeby – pozwala na szybkie odmrożenie kapitału (wysoka płynność) ––

– twierdzi Tomasz Barłożek, doświadczony agent nieruchomości (RE/MAX Trend Częstochowa).

Najem instytucjonalny w aspekcie finansowym oraz społecznym

Obecnie najem instytucjonalny skoncentrowany jest głównie w pobliżu największych miast, takich jak Warszawa, Gdańsk, Katowice, Kraków, Poznań, Łódź czy Wrocław. Wszystkie te rynki charakteryzują się łatwiejszym do przewidzenia potencjałem wzrostu i zapewniają wyższe przychody z tytułu czynszu, czego efektem jest lepsza rentowność inwestycji. Warto jednak zauważyć, że realizacja inwestycji deweloperskich w nieco mniejszych polskich miastach (np. Szczecin, Zielona Góra, Gorzów, Częstochowa) – wiąże się z mniejszymi kosztami przedsięwzięcia, co automatycznie przekłada się korzystniejszy bilans biznesowy i stopę zwrotu. Na mapie perspektywicznych dla rozwoju PRS obszarów, na pewno znajdują się strefy ekonomiczne oraz ośrodki akademickie.

Średni czas na znalezienie najemcy mieszkania na najpopularniejszych portalach to ok. 2-3 tygodnie, co dowodzi dużego zapotrzebowania na tego typu lokale. Większość mieszkań przeznaczonych na wynajem znajduje się w posiadaniu osób prywatnych, a w tym obszarze brakuje klarownych zasad w relacjach wynajmujący-najemca, możliwości weryfikowania wiarygodności stron są ograniczone, a poza tym nie ma ustandaryzowanych zapisów umów. W przypadku sektora najmu instytucjonalnego, klient może liczyć natomiast na jasne warunki umowne i profesjonalnie przygotowane oferty. Wraz z sukcesywnym rozwojem branży PRS, można mieć więc również nadzieję na zmiany jakościowe na tradycyjnym rynku mieszkaniowym – na wzór standardów obowiązujących przy najmie instytucjonalnym.