fbpx
dla kupujących

Rynek pierwotny i rynek wtórny a zakup mieszkania

Rynek pierwotny i rynek wtórny a zakup mieszkania

Większość osób, które w przeszłości kupowały dom bądź mieszkanie, zetknęły się z takimi pojęciami, jak „rynek wtórny” oraz „rynek pierwotny”, jakie nierozerwalnie związane są z branżą nieruchomości. Okazuje się, że specyfika dotycząca transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym wiąże się nie tylko z tym, czy nieruchomość mieszkalna jest nowa, czy też pochodzi z tzw. „drugiej ręki”. Żeby uniknąć przykrego zaskoczenia i postawić na najlepszą dla siebie opcję, dobrze jest zawczasu poznać wszelkie niuanse towarzyszące działaniom na obu tych rynkach. Czego możesz się spodziewać kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, a co powinieneś wiedzieć decydując się na zakup nieruchomości na rynku wtórnym?

Rynek pierwotny a rynek wtórny – główne różnice w procesie zakupu mieszkania

Podstawowa różnica związana jest z tym, że rynek wtórny oferuje używane lokale mieszkalne, a na rynku pierwotnym kupuje się nowe mieszkania i domy. Podmiotem sprzedającym na rynku pierwotnym zazwyczaj jest deweloper, natomiast mieszkania kupowane na rynku wtórnym pochodzą od dotychczasowego użytkownika/prywatnego właściciela. Jeśli chodzi o oba rynki, to nieruchomości często różni także standard wykończenia i ich dostępność po dokonaniu transakcji.

Osoby nabywające nieruchomości na rynku wtórnym mają większe pole wyboru, ponieważ mieszkań z „drugiej ręki” jest zdecydowanie więcej oraz z reguły są one znacznie tańsze od propozycji, jakie oferuje rynek pierwotny. Warto ponadto zwrócić uwagę na inne różnice związane z transakcjami na rynku pierwotnym i wtórnym, które dotyczą m.in. procedury przy staraniu się o kredyt hipoteczny, kwestii podatkowych czy kosztów wizyty w kancelarii notarialnej.

Nieruchomości z rynku pierwotnego pozostają głównie w kręgu zainteresowania młodych osób, dla których są one wyznacznikiem prestiżu, formą podkreślenia wyższego statusu społecznego czy gwarancją nowoczesnego i ciekawego wykończenia. Tymczasem, okazuje się, że kupując mieszkanie na rynku wtórnym, właściciel również może cieszyć się szeregiem udogodnień, z jakimi dotychczas kojarzył wyłącznie nieruchomości deweloperskie. Nie brakuje bowiem „używanych” mieszkań na zamkniętych osiedlach, z zadbanymi klatkami schodowymi, windami, prywatnymi parkingami i atrakcyjnie zagospodarowaną przestrzenią w obrębie budynku. Co istotne, nieruchomości o wysokim standardzie na rynku wtórnym, zwykle pozbawione są już ryzyka „wad wieku dziecięcego”, jak np. pękające ściany czy kafelki, co nie jest rzadkim widokiem w nowych budynkach. Najważniejsze jest jednak to, że zakup mieszkania na rynku wtórnym, nawet z nakładami adaptacyjno-remontowymi – to mniejszy wydatek, niż kupno nieruchomości od dewelopera. W poszukiwaniu idealnego rozwiązania, warto więc prześledzić oferty zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego

– uważa Piotr Nalej, doświadczony agent nieruchomości z biura RE/MAX Smart z Warszawy.

Piotr Nalej REMAX Smart Warszawa

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym – o czym dobrze wiedzieć?

Nieruchomość mieszkalna zakupiona na rynku pierwotnym jest często precyzyjnie dopasowana do oczekiwań nabywcy, ponieważ w większości przypadków – deweloperzy umożliwiają na etapie budowy tzw. zmiany lokatorskie, czyli dostosowanie funkcjonalności domu bądź mieszkania do indywidualnych preferencji. Atutem nowego mieszkania jest wysoki standard wykończenia oraz zastosowanie szeregu nowoczesnych rozwiązań, które często przekładają się na podwyższony komfort użytkowania i niższe wydatki eksploatacyjne (np. fotowoltaika, pompa ciekła, rekuperacja itp.).

W zależności od dostępnych opcji, lokale mieszkalne pochodzące z rynku pierwotnego mogą być dostępne „pod klucz” albo wykonane w tzw. stanie deweloperskim, co wiąże się z koniecznością pokrycia dodatkowych kosztów na wykończenia pomieszczeń. Zaletą kupna mieszkania na rynku pierwotnym jest z pewnością długoletnia gwarancja udzielona przez dewelopera. Należy pamiętać, iż nabycie lokalu z rynku pierwotnego zazwyczaj wymusza potrzebę uruchomiania finansowania – zanim nieruchomość zostanie wybudowana i dostępna, chyba, że kupujący nabędzie już gotowe mieszkanie od firmy deweloperskiej. Warto ponadto zaznaczyć, że nieruchomości mieszkaniowe kupowane od deweloperów – obciążone są podatkiem VAT, który wliczony jest w cenę. Wartość podatku od towarów i usług dla tego rodzaju nieruchomości wynosi 8 proc. przy powierzchni mieszkania do 150 m2 lub domu jednorodzinnego o metrażu do 300 m2. W razie, gdy nieruchomości te będą miały większą powietrznię, to podatek VAT zawarty w cenie wynosi już 23 proc.

Strona kupująca mieszkanie z rynku pierwotnego ponosi 50 proc. kosztów sporządzenia umowy przedwstępnej (umowy deweloperskiej), natomiast przy akcie przeniesienia własności, pokrywa on całość taksy notarialnej.

Nieruchomości zakupione na rynku pierwotnym prościej jest wynająć albo odsprzedać. Należy jednak pamiętać, że wówczas mamy już do czynienia z transakcją na rynku wtórnym, a odzyskanie pełnej, zainwestowanej nawet kilka miesięcy wcześniej kwoty w zakup i wykończenie mieszkania deweloperskiego, jest praktycznie niemożliwe. Najbliższe miesiące powinny przynieść odpowiedź, w jakim kierunku kształtować się będą ceny nieruchomości deweloperskich oraz podaż i popyt. Podwyżki cen materiałów budowlanych, kosztów pracowniczych czy stóp procentowych – przełożyły się na zmniejszenie aktywności deweloperów. Porównując październik 2022 do rekordowego pod względem wartości udzielonych kredytów hipotecznych października 2021 (r/r), mamy obecnie do czynienia z 4-krotnym spadkiem (8,4 mld zł do 2,1 mld zł). Sytuację na rynku nieruchomości mają poprawić rządowe dopłaty do kredytu na pierwsze mieszkanie, ale analizując ogólne założenia projektu i narzucone przez ustawę limity, jestem sceptyczny co do skuteczności zaplanowanych rozwiązań

– dzieli się swoimi spostrzeżeniami Piotr Nalej ze stołecznego biura RE/MAX Smart.

Rynek pierwotny i rynek wtórny a zakup mieszkania warszawa piotr nalej REMAX Smart

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – o czym powinieneś pamiętać?

Rynek wtórny obfituje w dużą gamę ofert, co znacznie zwiększa szanse na znalezienie mieszkania w korzystnej cenie i dopasowanego do potrzeb przyszłych użytkowników. W przeciwieństwie do lokali deweloperskich, nieruchomości kupione z „drugiej ręki” wymagają najczęściej przeprowadzenia prac remontowych lub co najmniej odświeżenia, na co potrzeba zabezpieczenia dodatkowych środków. Niewątpliwym plusem nabycia mieszkania na rynku wtórnym jest fakt, że zwykle zaraz po dokonaniu transakcji, lokal jest dostępny i możliwy do zamieszkania (oczywiście, jeżeli umowa kupna-sprzedaży nie zawiera innych zapisów tym zakresie).

Planując zakup mieszkania na rynku wtórnym, należy pamiętać o tym, że po transakcji kupujący musi odprowadzić do fiskusa za pośrednictwem notariusza 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Na rynku wtórnym bez większego kłopotu można natrafić na mieszkanie w samym centrum lub w innej, dogodnej lokalizacji, np. niedaleko szkoły, zakładu pracy czy w pobliżu węzła komunikacji miejskiej – co nie jest tak oczywiste w przypadku inwestycji deweloperskich, które powstają głównie na terenach podmiejskich (słabsza infrastruktura).

Co ciekawe, w momencie potrzeby wzięcia kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, w banku czekają nieco mniejsze formalności, niż przy mieszkaniu od dewelopera. Nabywając mieszkanie z rynku wtórnego trzeba bardzo starannie przeanalizować jego stan prawny, tzn. czy np. hipoteka nie jest obciążona na rzecz podmiotów trzecich oraz czy nikt nie jest w niej zameldowany. Aby bezproblemowo przejść przez ten proces i uniknąć przykrych niespodzianek, warto skorzystać ze wsparcia doświadczonego agenta nieruchomości.

Powiązane wpisy

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.