dla sprzedających działki i grunty

5 istotnych informacji o rencie planistycznej

 1. Co to jest renta planistyczna

Informacje na temat opłaty planistycznej zwanej również rentą planistyczną zostały wprowadzone w Ustawie z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy.

Mówiąc wprost działka, której wartość wzrasta po wprowadzeniu planu (ponieważ np. staje się bardziej atrakcyjna ze względu na lepsze możliwości zagospodarowania) i zostanie sprzedana w terminie wskazanym w Ustawie, wówczas w drodze decyzji administracyjnej zostanie naliczona względem zbywcy opłata planistyczna.

Jest to forma daniny, która jest traktowana jako rekompensata kosztów dla gmin za wprowadzenie miejscowych planów. Niejednokrotnie o istnieniu tej opłaty właściciele dowiadują się po fakcie, czyli po zbyciu nieruchomości i w momencie otrzymania decyzji o naliczeniu opłaty. Często opłata planistyczna jest mylona z opłata adiacencką, która ma zupełną funkcję. Renta planistyczna dotyczy sytuacji, gdy właściciel sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.  Dotyczy to wyłącznie zbywanych nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek wprowadzenia miejscowego planu.

Reasumując, przesłankami do naliczenia opłaty planistycznej jest: związek wejścia w życie (lub zmiany) miejscowego planu między wzrostem wartości nieruchomości objętym planem, a zbyciem takiej nieruchomości.

2. Ile wynosi opłata planistyczna

Informacje o opłacie zostały zawarte w.w ustawie, a jej wysokość zgodnie z przepisami nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opłata jest jednorazowa, a Ustawa określa jej górną granicę, zaś informacje o opłacie zostają zawarte w miejscowych planach gmin. Obowiązek opłaty dla konkretnych przypadków jest stwierdzany na drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu odrębnego postępowania. Podstawą naliczenia opłaty jest operat szacunkowy zlecany przez gminę i wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostaje określana, na dzień jej sprzedaży tzn., że późniejsze zmiany wartości spowodowane innymi czynnikami niż wprowadzenie miejscowego planu nie powinny mieć znaczenia dla oceny. Wydana decyzja oprócz informacji o wysokości opłaty musi zawierać termin jej uiszczenia.

W przypadku, gdyby adresat decyzji uchylał się od zapłaty opłaty planistycznej, wójt (burmistrz, prezydent miasta) powinien podjąć działania na zasadach i w trybie przewidzianym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym.

Jeśli masz zamiar sprzedać swoją nieruchomość, a wiesz, że opłata w tej sytuacji będzie zasadna, możesz wystąpić z wnioskiem o wskazanie wysokości opłaty przez zbyciem nieruchomości. Zgodnie z ustawą:

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4.

Wydanie takiej decyzji jest odpłatne.

3. Skąd gmina wie, że doszło do sprzedaży

Gminy mogą wystąpić do właściciela o zapłatę renty planistycznej w ciągu 5 kolejnych lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, jak zatem gmina dowiaduje się o zbyciu nieruchomości?  Zgodnie z przepisami zawartymi w ustawie notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Następnie wójt (burmistrz albo prezydent miast) ustala opłatę, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.

4. Kiedy opłata planistyczna nie jest pobierana

Opłaty planistycznej gmina m i. nie pobiera w sytuacji, gdy pomimo sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie nieruchomości w nowym planie nie zmieniło się, tzn. jest takie samo, jakie było w planie już nieobowiązującym. Opłata staje się również bezzasadna, jeśli gmina nie ustali w uchwale dotyczącej miejscowego planu informacji o jej stawce. Natomiast w razie, gdy gmina pobrała opłatę, a nastąpi stwierdzenie nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, pobrana opłata, podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela nieruchomości.

5. Zbycie to nie tylko sprzedaż

W kontekście opłaty planistycznej wątpliwości wzbudza pojęcie „zbycia” jako jednej z przesłanek do naliczenia opłaty. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2017 roku: „Umowa zamiany nieruchomości jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza w sposób oczywisty mieści się w pojęciu „zbycia nieruchomości”. Oznacza to, że opłata planistyczna może być należna w razie zbycia nieruchomości, bez względu na formę w jakiej taka czynność zostanie dokonana.

Warto wspomnieć, że w sytuacji odwrotnej tj. jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość, może żądać od gminy np. odszkodowania albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

 

ZNAJDŹ AGENTA NIERUCHOMOŚCI W SWOIM MIEŚCIE

Podziel się:

Ewa Manthey

Ekspert RE/MAX Polska - agent nieruchomości RE/MAX Experts Poznań
Obserwuj mnie:

Powiązane wpisy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *