Mieszkanie na wynajem – czy warto inwestować?

Mieszkanie na wynajem - czy warto inwestować?
Mieszkanie na wynajem – czy warto inwestować?

Mieszkanie na wynajem – czy warto inwestować? Faktem jest, że na rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej inwestorów. W przypadku nowych mieszkań, w niektórych lokalizacjach nawet połowa mieszkań kupowanych jest pod wynajem. Dzięki temu poprawia się jakość oferowanych na rynku lokali. Coraz więcej ofert dostępnych jest w nowych budynkach, niedawno oddanych do użytkowania, nowocześnie wykończonych i umeblowanych. Mieszkania “po babci” z przysłowiową “meblościanką” przestają być główną alternatywą na rynku.

Z drugiej strony – mamy większą mobilność społeczeństwa i migrację zarobkową, co kreuje popyt na wynajem lokali. Są studenci, którzy stanowią znaczący odsetek wszystkich najemców. Są obcokrajowcy – Ukraińcy, Białorusini czy Rosjanie, którzy również wynajmują mieszkania. Zmieniają się też standardy mieszkaniowe.Trzypokoleniowa rodzina w dwóch pokojach z kuchnią przechodzi do “lamusa”. Dziś młodzi ludzie chcą większej niezależności i komfortu, dlatego idą na swoje. Wzrastające wynagrodzenia sprawiają, że wiele osób stać jest na taką samodzielność, a często pierwsze osobne mieszkanie – to właśnie wynajęte lokum.

Pomimo, że w ostatnich latach przybyło wiele mieszkań, to wciąż deficyt mieszkań w Polsce jest duży. Liczba osób przypadających na jedno mieszkanie w Polsce to 2,7, podczas gdy w zachodniej części Europy wskaźnik ten wynosi 2-2,5.

Wzrost bazy mieszkaniowej możliwy jest między innymi poprzez dostarczanie mieszkań pod wynajem. Potrzeby w tym zakresie widzą nie tylko indywidualni inwestorzy, kupujący pojedyncze mieszkania, ale i instytucjonalni, inwestujący w całe budynki pod wynajem, czy nawet rząd, uruchamiając program Mieszkanie Plus.

Z drugiej zaś strony czynsze najmu są wysokie. W relacji do średniej ceny sprzedaży za metr kwadratowy mieszkania – nawet dwukrotnie wyższe niż w innych krajach Europy. To oczywiście sprzyja inwestorom, ale przy wzrastającej podaży będzie miało wpływ na redukcję zysków z najmu. To wcale nie oznacza, że wynajem wciąż nie będzie opłacalny w stosunku do innych, alternatywnych lokat.

W przypadku nieruchomości, oprócz bieżących dochodów z najmu można też liczyć na wzrost ceny sprzedaży w przyszłości, co pozwoli zrealizować dodatkowy zysk. Aby zwiększyć swoją szansę, należy przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania nie tylko kierować się jego potencjałem pod kątem wynajmu, ale też zwrócić uwagę na czynniki, które w przyszłości mogą wpłynąć na zmianę jego wartości.

A jak wygląda najem krótkoterminowy? Czy jest opłacalny?

Najem krótkoterminowy coraz bardziej zyskuje na popularności w dużych miastach. Jest on alternatywą dla osób spędzających w danym mieście kilka-kilkanaście dni w związku z pracą czy turystycznie. Zamiast wynajmować pokój w hotelu czy pensjonacie, wybierają apartament urządzony w bloku mieszkalnym, apartamentowcu lub kamienicy. Daje to większą prywatność, niezależność, umożliwia przyrządzenie posiłków we własnym zakresie i daje spore oszczędności, szczególnie wtedy, gdy w jednym mieszkaniu może zamieszkać kilka osób.

Ponieważ jest popyt na takie usługi, wiele osób myślących o inwestowaniu w nieruchomości na wynajem rozważa taką inwestycję.

Najem krótkoterminowy – określany w dniach lub tygodniach, może zapewnić dużo wyższy przychód niż tradycyjny najem długoterminowy. Mieszkania dla dwóch osób (na podstawie booking.com) zaczynają się w Warszawie od około 150 zł za dobę (przeciętnie około 300 zł). Większe lokale, które mogą pomieścić nawet 3-4 osoby, kosztują 250 zł i więcej (nawet 500-800 zł). Tutaj jednak musimy się liczyć zarówno z tym, że mieszkanie nie będzie wynajęte przez cały czas (mieszkanie w dobrej lokalizacji jest wynajęte przez 40-60% czasu), jak i z tym, że będzie ono wymagać większego zaangażowania czasowego i finansowego na promocję i obsługę gości. Odpowiadanie na zapytania, prowadzenie kalendarza rezerwacji, sprzątanie, wszystkie naprawy, wydawanie i odbiór kluczy – to zajęcia czasochłonne. Jeśli zlecimy to wyspecjalizowanej firmie, pomniejszymy dochód o około 20-40%. Takie mieszkanie będzie też wymagało większych nakładów początkowych na remont, umeblowanie, kompleksowe wyposażenie.

Najem krótkoterminowy może być atrakcyjną alternatywą głównie w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław, gdzie jest duży popyt na usługi noclegowe. Wiele ciekawych lokalizacji, np. miejscowości nadmorskie, będzie się cechować dużą sezonowością.

Dlatego też podejmując decyzję inwestycyjną należy bardzo dokładnie przeanalizować rynek, porównać zarówno konieczne koszty, jak i możliwe do uzyskania przychody, a także oszacować nakłady czasowe i organizacyjne, na które możemy sobie pozwolić.

Czy opłaca się inwestować w Polsce? Jak krajowy rynek najmu wygląda na tle rynków europejskich?

Najdroższe czynsze najmu w Europie są w Luksemburgu, Holandii i Francji. Tam wynajmując mieszkanie w dużym mieście trzeba liczyć się z kosztem powyżej 20 EUR / mkw. Najtaniej zamieszkać jest w Czechach, Rumunii czy na Litwie, gdzie mieszkania są dostępne do wynajmu przeciętnie na poziomie 6 EUR / mkw. Oczywiście w każdym kraju będziemy mieli do czynienia ze zróżnicowaniem cen w poszczególnych miastach i dzielnicach. W Warszawie za wynajem mieszkania czynsz za metr kwadratowy wynosi przeciętnie około 12 EUR, we Wrocławiu, w Krakowie czy w Gdańsku – około 9 EUR, a w Łodzi 6,5 EUR.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy prześledzimy relację pomiędzy miesięcznym czynszem najmu a ceną sprzedaży metra kwadratowego mieszkania. Biorąc pod uwagę tylko ten parametr – najniższy zysk z najmu metra kwadratowego kupionego mieszkania będzie w Austrii, Czechach, Niemczech i Szwajcarii, gdzie wynosi on poniżej 0,3%. Najkorzystniej wypada inwestycja w Holandii, gdzie będzie to ponad 0,9%, ale ciekawie też wygląda Polska i Estonia, z możliwym zyskiem ponad 0,6%.

Oczywiście, na faktyczną rentowność z najmu ma wpływ wiele innych czynników, takich jak podatki, ubezpieczenia, koszty kredytu, popyt i podaż. Jednakże, patrząc z perspektywy Europejczyka, inwestycje w Polsce, a szczególnie w Warszawie, wydają się być bardzo atrakcyjne. Ma to też potwierdzenie w rzeczywistości. W 2016 r. cudzoziemcy (osoby fizyczne i prawne) nabyli w  Polsce blisko 650 tys. mkw. lokali – najwięcej w województwach mazowieckim, małopolskim i pomorskim. Do największych inwestorów (prócz krajów bloku wschodniego) należą Holandia, Niemcy, Cypr, Luksemburg i Francja.

[AS] 12-09-2017 Mieszkanie na wynajem – czy warto inwestować?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *