Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości

Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości

Coraz większa liczba Polaków interesuje się inwestowaniem w nieruchomości. Zachęceni sukcesami znajomych i rodziny, którzy mają za sobą pierwsze inwestycje, zaczynają sondować rynek, poszukując ciekawych możliwości. Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości?

Przede wszystkim trzeba pamiętać, że nieruchomości to raczej lokata długoterminowa. Początkującym inwestorom raczej trudno będzie wytropić okazję, którą będą mogli sprzedać szybko i z zyskiem. Wyszukiwanie takich okazji wymaga cierpliwości i doświadczenia oraz dobrej znajomości rynku.

Przyjmując dłuższy horyzont czasowy, zainwestowane środki mogą przynieść zysk zarówno w postaci uzyskania lepszej ceny sprzedaży nieruchomości w przyszłości, jak i w postaci bieżącego, regularnego dochodu – jeśli zdecydujemy się nieruchomość wynająć. Z tego punktu widzenia ciekawym rozwiązaniem są lokale mieszkalne. Jeśli wykażemy się zdolnością kredytową, tylko część ceny inwestycji będziemy pokrywać z własnych środków, a pozostałą kwotę możemy sfinansować kredytem hipotecznym. Wpływy z najmu pomogą nam w regulowaniu comiesięcznych rat, a inwestowanie możemy rozpocząć z mniejszym budżetem. Przykładowo, dysponując wolną kwotą 50.000 zł niewiele kupimy. Gdy skorzystamy z kredytu, budżet wzrośnie nam do 250.000 zł – za taką kwotę znajdziemy 2-pokojowe mieszkanie we Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku.

Zmiany cen nieruchomości są typowym zjawiskiem na rynku, dlatego wiele osób przyjmuje, że w długim terminie wartość nabytej nieruchomości wzrośnie. I często mają rację. Aby jednak zwiększyć swoją szansę na sukces należy przeanalizować czynniki, które w konkretnym przypadku mogą wpłynąć na te wzrosty.

Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości:
Lokalizacja. Kupując mieszkanie inwestycyjnie, warto zastanowić się nad tym czy lokalizacja nieruchomości na przestrzeni najbliższych kilku lat poprawi swoją atrakcyjność. Wpływ na to mieć będą m.in rozwój infrastruktury, komunikacja, otoczenie, moda. Nieruchomości, położone dziś w tańszej dzielnicy, mogą za kilka czy kilkanaście lat zyskać na wartości.
Technologia. Trzeba pamiętać, że gdy mieszkanie będzie sprzedawane za 10 czy 20 lat, o tyle będzie ono starsze. Wybierając nieruchomość pod kątem inwestycji, warto się zastanowić czy materiał wykorzystany do budowy w przyszłości będzie atrakcyjny, czy też kupujący będą unikać takiej technologii?
Potencjał najmu. Myśląc o inwestycji w nieruchomość, która będzie wynajmowana warto przeanalizować rynek pod kątem popytu i możliwych do uzyskania czynszów. Rynkowi najmu sprzyjają: migracja zarobkowa i szkolnictwo wyższe. To cechy dużych miast wojewódzkich, gdzie zainteresowanie czasowym zamieszkaniem jest wielokrotnie większe, niż w małych miejscowościach. Patrząc na prognozy demograficzne widzimy, że do 2050 r. zwiększy się liczba mieszkańców Warszawy i … Rzeszowa, spadnie natomiast, i to znacząco, Łodzi, Poznania czy Opola. Z tej perspektywy bezpieczna wydaje się inwestycja na rynku warszawskim, tutaj na brak popytu raczej nie będzie można narzekać; także czynsze możliwe do uzyskania są najwyższe. Mieszkania w Warszawie należą jednak do najdroższych w Polsce (wyższe ceny są tylko w Sopocie) – mieszkanie w stolicy kosztuje ponad 70% więcej niż przeciętne mieszkanie w innym miejscu Polski.

Myśląc o zakupie mieszkania do wynajmu, musimy poznać preferencje najemców. Najczęściej największym popytem cieszyć się będą 2- i 3-pokojowe mieszkania, w typowym standardzie. Najemcy również preferują określone lokalizacje – związane z dobrym dojazdem do ich pracy lub na uczelnie. Musimy jednak się liczyć z pewną rotacją najemców i występującymi okresami kiedy mieszkanie jest wolne. Wielu właścicieli szacuje, że lokal mieszkalny jest wynajmowany średnio przez 10 miesięcy w roku.

Rynek pierwotny czy wtórny. Mieszkania na rynku pierwotnym w większości miast w Polsce są zdecydowanie droższe niż na rynku wtórnym. Jednym z wyjątków jest Warszawa, gdzie średnio mieszkania na rynku wtórnym są tylko nieznacznie tańsze. Mieszkanie nowe są atrakcyjniejsze dla najemców, będą też dość nowe, kiedy za kilka czy kilkanaście lat zdecydujemy się je sprzedać. Zawsze jednak wymagać będą dodatkowych nakładów na wykończenie. Jeśli nie dysponujemy sprawdzoną ekipą, może być to kłopotliwe i kosztochłonne, szczególnie kiedy inwestycja ma być w innym mieście. Niektórzy deweloperzy oferują opcje wykończenia według proponowanych pakietów, co może być w wielu przypadkach bardzo wygodne i pozwala w pełni kontrolować koszty.

Decydując się na mieszkanie na rynku wtórnym możemy wybierać pomiędzy lokalami, które możemy wynająć od razu, a takimi, które będą wymagać większych lub mniejszych remontów. Ta druga opcja pozwala kupić taniej, ale znów wymaga posiadania zaufanej ekipy. Czas do wprowadzenia się pierwszych najemców może trwać kilka miesięcy.

Podejmując decyzję o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości warto przeanalizować wiele aspektów, jak posiadany budżet, możliwości rynkowe, potencjał, popyt, możliwa stopa zwrotu, horyzont inwestycji. Ale nawet jeśli kupujemy mieszkanie dla siebie, warto pomyśleć o nim jak o inwestycji. Życie często pokazuje, że nic nie jest “na zawsze”, a kupowanie z wizją sprzedaży pozwala zarabiać na nieruchomościach – nawet wtedy, kiedy kupujemy je na własny użytek.

Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości? – 07-02-2017 [AS]

2 uwagi do wpisu “Na co warto zwrócić uwagę myśląc o rozpoczęciu inwestowania na rynku nieruchomości

  1. Moim zdaniem warto próbować. Jeżeli mamy odpowiednie środki i dużo cierpliwości możemy zainteresować się inwestowaniem w nieruchomości i sprawdzić czy w naszym wypadku ten sposób inwestowania okaże się dobry czy jednak nie do końca nam podpasuje.

  2. Dziękuje za ten artykuł. Krótki, ale treściwy. Rozważam właśnie zakup nieruchomości na wynajem i każda dodatkowa porcja wiedzy na temat inwestowanie na rynku nieruchomości z pewnością pomoże mi uniknąć kosztownych błędów.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *