fbpx
dla kupujących inwestowanie w nieruchomości najem i wynajem poradniki

Mieszkanie na wynajem. Jak wybrać i przygotować mieszkanie, aby inwestycja była opłacalna.

Niskie oprocentowania lokat skłaniają do poszukiwania alternatyw lokowania nadwyżki środków finansowych. Jedną z opcji rozważanych przez coraz szerszy krąg osób są inwestycje w nieruchomości. Tutaj możemy spodziewać się zwrotu z inwestycji w dwóch płaszczyznach: zainwestowane środki  mogą przynieść zysk kiedy ceny nieruchomości wzrosną, a dodatkowo nabywając mieszkanie na wynajem czy lokal możemy uzyskiwać bieżący, regularny dochód w postaci czynszu najmu. 

Mieszkanie na wynajem. Jak wybrać i przygotować mieszkanie, aby inwestycja była opłacalna.

Aktualne ceny mieszkań wyglądają zachęcająco. Jest też całkiem duży wybór lokali na rynku – oferowanych zarówno przez obecnych właścicieli (rynek wtórny), jak i deweloperów (rynek pierwotny). Aby dokonać trafnego wyboru warto poznać potrzeby i preferencje najemców. Atrakcyjna lokalizacja, odpowiednia aranżacja czy właściwa powierzchnia mieszkania oraz korzystna cena zakupu, kontrolowane koszty remontu i wyposażenia mogą zapewnić satysfakcjonującą stopę zwrotu. Warto więc zacząć od analizy rynku, którą można przeprowadzić na podstawie dostępnych źródeł dla lokalizacji, w której chcemy inwestować.

Kim są i czego poszukują najemcy?

Na rynku najmu mamy 3 istotne i liczne grupy najemców.

Młodzi ludzie, do 30. roku życia – najczęściej studenci lub osoby rozpoczynające karierę zawodową w innym mieście.

Osoby pomiędzy 30. a 40. rokiem życia, najczęściej pary lub nieduże rodziny, wynajmujące ze względu na pracę lub w oczekiwaniu na zakup własnego M lub ukończenia budowy domu.

Osoby między 40. a 60. rokiem życia, najczęściej mieszkające samodzielnie, w związku z czasową pracą poza stałym miejscem zamieszkania lub w wyniku rozstania się z partnerem.

Te trzy grupy to łącznie blisko 75% rynku osób korzystających z najmu. Najczęściej wynajem jest dla nich etapem przejściowym do przyszłego, własnego lokum. Zastanawiając się nad wyborem odpowiedniego mieszkania pod wynajem warto uwzględnić potrzeby którejś z tych grup.

Najmłodsi, poruszający się w kierunku uczelni lub popularnych zagłębi biurowych, będą poszukiwać przede wszystkim niskiej ceny, lokalizacji sprzyjającej szybkiemu przemieszczaniu się komunikacją miejską, nie tylko na uczelnię lub do pracy, ale także w najważniejsze miejsca rozrywki w mieście. Dla tej grupy liczą się bardziej osobne, niezależne pokoje niż wyszukana aranżacja czy dobrze wyposażona kuchnia. Choć najmniej wymagająca, jest to jednak najbardziej rotująca grupa najemców, najczęściej zmieniająca miejsce zamieszkania. Osoby po 30-tce natomiast są mniej skłonne do przeprowadzek, interesują się mieszkaniami funkcjonalnymi, zadbanymi, z osobną sypialnią lub dwiema, jeśli są z dziećmi. Ważna jest dla nich odpowiednia lokalizacja. Najczęściej są zmotoryzowani, dlatego idealna komunikacja miejska ustępuje miejsca ciekawej, zielonej, estetycznej okolicy z dobrą infrastrukturą (sklepy, restauracje, fitness itp.).

Jakich mieszkań poszukują?

Śledząc statystyki publikowane przez popularne portale ogłoszeniowe możemy przyjąć, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe. Takie mieszkania to blisko połowa wszystkich wyszukań ofert najmu na portalach. Z drugiej strony mieszkania większe, 4- i więcej pokojowe cieszą się zdecydowanie mniejszą popularnością – tylko co 15. osoba poszukująca najmu jest zainteresowana takim mieszkaniem.

Jeśli więc chcemy trafić z ofertą w najszersza grupę odbiorców warto wybrać właśnie dwupokojowe lokum. Podkreślić należy też fakt, że najemcy poszukują mniejszych metraży niż osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Wg danych GUS na przeciętnego najemcę przypadają 23 mkw. lokalu, podczas gdy średnia dla nieruchomości zajmowanych przez właścicieli to ponad 28 mkw.

Jeśli naszej oferty nie kierujemy do zarządów dużych firm czy dyplomatów (których liczba jest mocno ograniczona), nie ma potrzeby inwestować w antyki, marmury czy inne mocno kosztowne elementy wyposażenia albo materiały wykończeniowe. Mieszkania czyste, schludne, estetyczne, łatwe do utrzymania w czystości, lecz bez zbędnych bibelotów czy peerelowskiej meblościanki przyciągną najwięcej potencjalnych najemców. Umeblowanie i wyposażenie może pochodzić z popularnych sieciowych sklepów, natomiast nie z mieszkania “po babci”. Musimy też pamiętać, że najemcy poszukują przystępnej ceny, niechętnie płacąc więcej niż przeciętne widełki czynszowe w danej lokalizacji. Na wynajem mieszkania mają zazwyczaj określony budżet, czy to z firmy, która ich zatrudnia, czy ze środków pochodzących z gospodarstwa domowego. Starajmy się tak przygotować ofertę, aby mieściła się w typowym budżecie dla okolicy.

A co z lokalizacją?

Wybór lokalizacji, która będzie atrakcyjna również dla najemców jest uwarunkowany infrastrukturą lokalną i popularnością dzielnic w poszczególnych miastach. Warto więc przyjrzeć się jakich lokalizacji szukają najemcy w mieście, w którym planujemy zainwestować. Przykładowo w Warszawie Mokotów i Śródmieście to dzielnice najchętniej wybierane przez najemców, w przeciwieństwie do Wawra, Wesołej czy Rembertowa, gdzie osób poszukujących najmu jest wielokrotnie mniej. Także czynsze jakie są możliwe do uzyskania w tych dwóch wiodących dzielnicach są znacznie wyższe, choć również zdecydowanie wyższe są tam ceny zakupu mieszkania. Mając mieszkanie w atrakcyjnej lokalizacji zazwyczaj nie musimy czekać długo na najemcę.

Na co warto jeszcze zwrócić uwagę?

Aby nasza inwestycja w mieszkanie do najmu była opłacalna należy przed podjęciem decyzji dokonać kalkulacji z uwzględnieniem dostępnych alternatyw. Na opłacalność wpływa kilka elementów. Najważniejsze z nich to sam koszt początkowy inwestycji, na który składać się będą: cena mieszkania, koszty remontu czy wyposażenia, koszty nabycia – podatek PCC, opłaty notarialne, prowizje agencji nieruchomości, ewentualne koszty kredytu itp. oraz potencjalny czynsz możliwy do uzyskania. W kalkulacji uwzględnić należy także bieżące koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości (koszty zarządzania częścią wspólną, koszty remontów / fundusz remontowy, podatek od nieruchomości, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego itp.).

Naszą rentowność zmniejszać będą okresy, w których mieszkanie pozostanie niewynajęte, czyli czas oczekiwania na nowego lokatora. W ten sposób, w zależności od popytu, możemy stracić miesiąc, a nawet więcej w ciągu roku. Z pewnością rzetelni najemcy, regulujący swoje zobowiązania terminowo poprawią naszą sytuację, w przeciwieństwie do wiecznie zalegających lokatorów, którzy wreszcie wyprowadzają się pozostawiając po sobie kilkumiesięczne zaległości. Nawet wygrana sprawa w sądzie nie gwarantuje nam zwrotu pieniędzy – jeśli nie będzie z czego windykować, bo byli najemcy nie będą mieli ani majątku, ani stałego źródła dochodu. Osoby, które nadmiernie zużyją nam mieszkanie narażą nas na większe koszty związane z remontem lub odświeżeniem przed przekazaniem kluczy kolejnym mieszkańcom.

Współpraca z profesjonalistami.

Myśląc poważnie o inwestowaniu w mieszkania na wynajem nie do przecenienia jest dobrze przygotowana umowa najmu. Jej wzór można wykorzystać kilka razy, przy kolejnych najemcach, ale zdecydowanie lepiej skorzystać z usługi profesjonalisty – prawnika czy pośrednika – niż ściągać “gotowce” z internetu. Dobrze przygotowany kontrakt może oszczędzić nam stresu i pieniędzy.  

Jeżeli myślimy o inwestowaniu w innym mieście lub też praca nie pozwala na koncentrowanie się na dodatkowych, czasem pilnych nowych obowiązkach lepiej skorzystać z usług wyspecjalizowanych firm w zakresie najmu i zarządzania najmem. Zanim znajdziemy lokatora mieszkanie trzeba udostępnić potencjalnym klientom kilka, a nieraz i kilkanaście razy. W przypadku nagłej awarii lub innego niespodziewanego zdarzenia może się okazać, że musimy pilnie stawić się w mieszkaniu. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić lub kiedy wiąże się to z wysokimi kosztami, wynajęcie profesjonalistów może być najkorzystniejszym rozwiązaniem. Uwzględniając w budżecie koszty tych usług możemy inwestować na każdym rynku, który będzie dla nas opłacalny, nie tylko w najbliższej okolicy.

Zaczynaj, z wizją końca.

Rozpoczynając inwestycję warto pokusić się o projekcje scenariusza wyjścia. Ile czasu zajmie nam sprzedaż mieszkania? Jaką realną cenę jesteśmy w stanie uzyskać? Czy pokryje ona nasze nakłady, a może pozwoli nam na dodatkowy zarobek? Za mieszkanie na wynajem nie warto przepłacać. To jest inwestycja. Pilnujmy więc wszystkich nakładów i rozsądnie planujmy wydatki. Przeanalizujmy trendy rynkowe i potencjał danej lokalizacji. Czy w przyszłości jest realne, aby ceny w tym miejscu wzrosły, ze względu np. na poprawę infrastruktury w okolicy (np. budowa metra, linii tramwajowej, ważnych obiektów użyteczności publicznej itp.), modę, rewitalizację? A może ceny będą na podobnym poziomie lub nawet spadną?

Obserwuj i negocjuj.

Na rynku nieruchomości ceny nie są sztywne. Zawsze warto negocjować. Warto też obserwować interesujący nas rynek, redukcje cen wystawionych ofert, szukać dobrych okazji, które się pojawiają. Coraz popularniejsze stają się “grupy zakupowe”, które można stworzyć w zespół z rodziną czy znajomymi. Zakup kilku mieszkań przez grupę zmniejszy ryzyko nietrafionej inwestycji. Pozwoli zredukować niektóre koszty, a także umocni pozycję w negocjacjach cen zakupu np. z deweloperem.

Mieszkanie na wynajem. Jak wybrać i przygotować mieszkanie, aby inwestycja była opłacalna. AS [15.05.2016]

Podziel się:

Obserwuj mnie:

Powiązane wpisy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *