dla sprzedających działki i grunty

Nieruchomości gruntowe – opłata adiacencka i renta planistyczna

Sprzedaż własnych nieruchomości gruntowych to często atrakcyjne źródło pozyskania środków finansowych do realizacji innych celów. Chcąc jak najkorzystniej sprzedać działki warto zastanowić się nad strategią ich sprzedaży.

W tej strategii dobrze jest uwzględnić koszty, opłaty i/lub podatki związane z działaniami, jakie chcemy przeprowadzić. Do takich podatków należą między innymi opłata adiacencka i renta planistyczna, wynikające z Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami.

1. OPŁATA ADIACENCKA

Opłata adiacencka – opłata dotycząca właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek następujących zdarzeń:

1. Podział nieruchomości.

2. Scalanie i podział nieruchomości.

Obowiązuje po uprawomocnieniu się decyzji / orzeczenia o podziale / scalaniu i podziale. Do jej ustalenia przyjmuje się wartość nieruchomości z pominięciem działek wydzielonych pod drogi publiczne lub na poszerzenie istniejących dróg publicznych.

3. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (np. droga, wodociąg, kanalizacja).

Obowiązuje po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury i do korzystania z drogi.

Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Opłata adiacencka ustalana jest na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta, jak również przez radę gminy, w przypadku uchwał o scalaniu i podziale nieruchomości. Decyzja powinna być wydana w ciągu 3 lat od scalania / podziału lub od „stworzenia warunków”.

Opłata adiacencka nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, a w przypadku wzrostu wartości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej – 50% wzrostu tej wartości.

Wartość danej nieruchomości przed podziałem i po ustala do celów tej opłaty rzeczoznawca majątkowy. Na wniosek właściciela nieruchomości opłata adiacencka może być rozłożona na dziesięć rocznych oprocentowanych rat. Decyzję ustalającą opłatę adiacencką można zakwestionować wnosząc odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego.

Obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej wynika z samej czynności podziału (scalenia i podziału) lub stworzenia warunków dostępu do infrastruktury. Nie jest więc ona bezpośrednio związana ze zbyciem nieruchomości. Często właściciele nieruchomości gruntowych, przygotowując się do przyszłej sprzedaży, dokonują podziału większych areałów na łatwiej zbywalne działki o mniejszej powierzchni. Nawet jeśli nie sprzedadzą żadnej z wydzielonych działek, w przypadku gdy wskutek podziału następuje wzrost ich wartości – otrzymają decyzję o zapłacie tej opłaty. Muszą ją pokryć ze środków własnych; a na to nie zawsze są odpowiednio przygotowani finansowo. Warto więc, decydując się na sprzedaż wydzielanych, mniejszych działek, zastanowić się nad przyjęciem odpowiedniej strategii sprzedaży – np. przygotowanie planu podziału, a następnie wydzielanie działek pod konkretnego kupującego. Nie unikniemy w ten sposób naliczenia opłaty, ale uzyskamy środki na jej pokrycie.

2. RENTA PLANISTYCZNA

Renta planistyczna, opłata planistyczna – płacona jednorazowo przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy. Obowiązek zapłaty powstaje, jeżeli wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość objętej nim działki, a właściciel ją zbywa. Gmina może wystąpić do właściciela o zapłatę renty planistycznej w ciągu 5 lat od daty uchwalenia planu miejscowego; wysokość renty planistycznej jest procentowo określana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie może być wyższa niż 30%. Wymiar jest liczony od różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wejściem w życie planu, a wartością na dzień zbycia. Obowiązek zapłaty renty planistycznej jest stwierdzany w drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu odrębnego postępowania; właściciel może także żądać ustalenia wartości renty przed zbyciem swojej nieruchomości i gmina ma obowiązek mu tę wartość ustalić.

Renta planistyczna jest już związana z faktem sprzedaży – konieczności jej zapłaty można uniknąć wstrzymując się ze sprzedażą działki objętej nowym planem zagospodarowania przestrzennego przez 5 lat od jego uchwalenia. Najczęściej jednak zmiana planu dotyczyć będzie równocześnie wielu właścicieli nieruchomości położonych na przyległych terenach. Nierzadko spotykana jest sytuacja, kiedy po 5 latach od uchwalenia planu na rynku pojawia się bardzo dużo nieruchomości z danego obszaru. Wzmożona podaż powoduje spadek cen transakcyjnych. Dlatego tu również warto zastanowić się nad strategią sprzedaży – czy nie lepiej zdecydować się na szybszą sprzedaż, płacąc rentę planistyczną, ale być może uzyskując dużo korzystniejszą cenę za nasze nieruchomości, zamiast czekać 5 lat, kiedy wszyscy nasi sąsiedzi wpadną na ten sam pomysł i wystawią swoje działki na sprzedaż?

 

[AS] 01-08-2015

Podziel się:

Obserwuj mnie:

Powiązane wpisy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *